Abberufung des WEG-Verwalters: Kein Ermessen bei zerrütteten Verhältnissen

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf die Abberufung des Verwalters durch die WEG-Versammlung, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zum Verwalter zerstört ist und sich nicht wiederherstellen lässt. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg hervor. Dabei hat das Gericht auch beschrieben, wann von einer solchen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses auszugehen ist.

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf die Abberufung des Verwalters durch die WEG-Versammlung, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zum Verwalter zerstört ist und sich nicht wiederherstellen lässt. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg hervor. Dabei hat das Gericht auch beschrieben, wann von einer solchen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses auszugehen ist.

Berlin. Laut dem Landgericht Hamburg (Urteil vom 6.11.2019, Az.: 318 S 48/18) ist eine solche Zerrüttung anzunehmen, wenn aufgrund objektiv nachvollziehbarer Erwägungen zu befürchten ist, dass der Verwalter sein Amt nicht ausreichend objektiv und neutral führt. Anzeichen hierfür liegen vor, wenn der Verwalter die Wohnungseigentümer ungerechtfertigt ungleich behandelt, indem er beispielsweise die Kommunikation mit einem Wohnungseigentümer per E-Mail ablehnt, während er mit anderen Wohnungseigentümern hierüber kommuniziert.

Ein weiteres Anzeichen für eine fehlende Neutralität liegt vor, wenn der Verwalter sich bewusst ins „Lager“ einer Seite der widerstreitenden Wohnungseigentümer stellt. Allerdings kann sich der Eigentümer nicht auf die Zerrüttung berufen, wenn er diese alleine verursacht hat.

Verwalterin gehört selbst zu einem von zwei gegnerischen Lagern

Im konkreten Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus neun Parteien. Die Verwaltung wurde seit 25 Jahren von einer Wohnungseigentümerin ausgeübt. In der Gemeinschaft kam es über die Jahre immer wieder zu Streitigkeiten, sodass sie sich in zwei Lager geteilt hatte. Die Verwalterin stand als Eigentümer auch in einem dieser Lager und konnte sich auch in ihrer Rolle als Verwalterin hiervon nicht lösen.

Dies zeigte sich dadurch, dass sie als Verwalterin eine Korrespondenz mit Mitgliedern des „gegnerischen Lagers“ per E-Mail verweigerte, während sie dies mit Eigentümern aus „ihrem Lager“ auch in Verwaltungsangelegenheiten praktizierte. Zudem erörterte sie Verwaltungsprobleme nur mit „ihrem Lager“ und stellte sich in der „lagerinternen“ Kommunikation offen gegen die anderen Eigentümer. Das „gegnerische Lager“ wollte daher in der Eigentümerversammlung die Verwalterin abberufen lassen. Die Mehrheit lehnte dies ab. Gegen diesen Negativbeschluss wandten sich drei Wohnungseigentümer.

Gericht greift ein: Neutralitätspflicht verletzt

Das Landgericht sah die Neutralitätspflicht der Verwalterin durch diese Vorkommnisse so stark verletzt, dass es von einer unheilbaren Zerrüttung ausging. Die Wohnungseigentümer hatten daher keinen Beurteilungsspielraum mehr und hätten die Verwalterin abberufen müssen. Das Gericht ersetzte somit den Beschluss der Wohnungseigentümer, berief die Verwalterin ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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