Betriebskosten abrechnen: Auf die Wohnfläche kommt es an…

Wenn im Mietvertrag eine Wohnfläche vereinbart ist, die von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht, kommt es leicht zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Immerhin werden Mietanpassungen oder Nebenkostenabrechnungen auf Grundlage der Wohnfläche berechnet. Welcher Wert gilt? Gibt es eine Toleranzgrenze für Abweichungen? Der Bundesgerichtshof hat jetzt Klarheit geschaffen.

Wenn im Mietvertrag eine Wohnfläche vereinbart ist, die von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht, kommt es leicht zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Immerhin werden Mietanpassungen oder Nebenkostenabrechnungen auf Grundlage der Wohnfläche berechnet. Welcher Wert gilt? Gibt es eine Toleranzgrenze für Abweichungen? Der Bundesgerichtshof hat jetzt Klarheit geschaffen.

Karlsruhe. Bei der Abrechnung von Betriebskosten ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Daran ändert es nichts, wenn im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche vereinbart ist. Und es gilt sogar dann, wenn die vereinbarte Wohnungsgröße um weniger als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe abweicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zu diesem Thema aufgegeben (Urteil vom 30.05.2018, Az.: VIII ZR 220/17).

Im konkreten Fall drehte sich der Streit um die Heizkostenabrechnung einer Wohnung für die Jahre 2013 und 2014. Die Vermieterin hatte in ihrer Abrechnung gegenüber den Mietern die Heizkosten auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße von 78,22 Quadratmetern festgelegt. Im Mietvertrag vereinbart ist allerdings nur eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern. Die Mieter waren der Ansicht, dass die Heizkosten nach diesem vereinbarten Wert festzusetzen wären.

In diesem Fall hätten die Mieter 42,46 Euro mehr von ihren Vorauszahlungen zurückbekommen, als es die Berechnungen der Vermieterin vorsahen. Die Mieter zogen diesen Betrag einfach von der laufenden Miete ab, wogegen die Vermieterin vor Gericht zog. Der Rechtsweg führte sie bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter entschieden: Die Vermieterin lag richtig damit, von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen. Sie bekommt die 42,46 Euro von den Mietern zurück.

Kein Toleranzrahmen mehr: Für Betriebskosten gilt nur tatsächliche Wohnfläche

Begründung des BGH: Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es auf die tatsächlichen Gegebenheiten an und nicht auf Vereinbarungen, denen subjektive Vorstellungen zugrunde liegen. Das bedeutet eine Wende in der Rechtsprechung des BGH. Bislang war der Gerichtshof davon ausgegangen, dass bei einer Nebenkostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche entscheidend ist – vorausgesetzt, sie weicht um nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Fläche ab.

Den Kurswechsel begründet der BGH unter anderem mit seiner Rechtsprechung zur Berechnung einer Mieterhöhung. Auch in diesem Fall ist nämlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, wie die Karlsruher Richter schon im Jahr 2015 entschieden hatten (Urteil vom 18.22.2015, Az.: VIII ZR 266/14).

Wie hoch sind Ihre Nebenkosten?

Die Höhe der Betriebskosten ist nicht nur immer wieder ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Sie ist auch eine wichtige Größe in der politischen Diskussion um bezahlbares Wohnen. Während die Politik eifrig über die Mietpreisbremse diskutiert, treiben politische Entscheidungen die Nebenkosten des Wohnens in immer neue Höhen. Haus & Grund Rheinland untersucht das inzwischen regelmäßig mit dem Wohnkostenbericht.

Ergebnis: Seit Jahren steigen die Wohnnebenkosten deutlich stärker an als die Nettokaltmieten. Mit einem guten Drittel machen sie außerdem einen hohen Anteil an den Wohnkosten insgesamt aus. Um diese Entwicklung weiterhin zu verfolgen, erstellt Haus & Grund Rheinland auch dieses Jahr wieder einen Wohnkostenbericht. Alle selbstnutzenden Eigentümer und Vermieter sind aufgerufen, an der Befragung für die Studie teilzunehmen. Die Erhebungsbögen und alle weiteren Informationen dazu gibt es hier.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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