Betriebskosten: Müssen Mieter Wartung der Rauchmelder zahlen?

Vor einigen Jahren wurden Rauchmelder in Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben. Die Wartungskosten für die Geräte können Vermieter auf die Mieter umlegen – wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Doch was gilt bei Mietverträgen, die schon vor der Rauchmelderpflicht abgeschlossen wurden? Ein Urteil zeigt: Eine nachträgliche Umlage ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Vor einigen Jahren wurden Rauchmelder in Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben. Die Wartungskosten für die Geräte können Vermieter auf die Mieter umlegen – wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Doch was gilt bei Mietverträgen, die schon vor der Rauchmelderpflicht abgeschlossen wurden? Ein Urteil zeigt: Eine nachträgliche Umlage ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

München. Vermieter können Betriebskosten grundsätzlich nur dann auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag im Einzelnen vereinbart ist. Kommen im Laufe des Mietverhältnisses durch eine Gesetzesänderung Kostenpunkte dazu, können diese Kosten ebenfalls umlagefähig sein. Der Vermieter hat aber nur dann einen Anspruch auf die Zahlung, wenn er den Mieter über den neuen Kostenpunkt informiert und die Umlage begründet.

So hat es das Landgericht München I jetzt entschieden (Urteil vom 15.04.2021, Az.: 31 S 6492/20). Das Urteil ist rechtskräftig. Damit ist der Streit um die Betriebskostenabrechnung einer Wohnung in München beigelegt. Das Mietverhältnis besteht seit dem Jahr 2001. Im Mietvertrag vereinbarte man seinerzeit die Umlage von Betriebskosten und Vorauszahlungen durch die Mieterin, wie es allgemein üblich ist.

Mietvertrag vor Einführung der Rauchmelderpflicht abgeschlossen

Im Mietvertrag behielt sich der Vermieter vor, auch weitere Kosten umzulegen, wenn öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt werden oder falls umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu entstehen sollten. Nach vielen Jahren gab es schließlich Ärger um die Betriebskostenabrechnung für 2018, welche eine Nachzahlung von rund 300 Euro für die Mieterin veranschlagte. Sie wollte nicht zahlen, der Vermieter klagte das Geld ein.

Im Rahmen des Verfahrens kam es zum Streit über die Kosten für die Wartung der Rauchmelder, die zwischenzeitlich nach neuer gesetzlicher Vorschrift in der Wohnung installiert worden waren. Die Wartungskosten von rund 16 Euro waren ein Teil der 300 Euro schweren Nachzahlung. Im Mietvertrag waren die Kosten der Rauchmelderwartung nicht explizit erwähnt. Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, die Kosten könnten deswegen nicht umgelegt werden.

Erklärung über neuen Betriebskostenpunkt versäumt

Das Landgericht München I widersprach der Mieterin schließlich. Zwar dürfen Betriebskostenpunkte nicht umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag nicht konkret vereinbart wurde. In diesem Fall war es aber ausnahmsweise trotzdem möglich, weil die Kosten durch eine gesetzliche Vorschrift zur Installierung von Rauchmeldern nachträglich erst entstanden waren. Die Mieterin musste diese Modernisierungsmaßnahme dulden.

Damit griff die im Mietvertrag vereinbarte Klausel, welche es erlaubt, solche später durch neue rechtliche Umstände entstandene Kosten umzulegen. Und trotzdem bekommt der Vermieter in diesem Fall seine 16 Euro nicht, entschied das Landgericht. Denn: Nach Auffassung des Gerichts hätte er der Mieterin eine Mitteilung über die neuen, zusätzlichen Kosten machen und diese begründen müssen.

Einem Mieter müsse deutlich gemacht werden, welche Kosten er übernehmen soll. Eine stillschweigende Umlage neuer Kostenpunkte ist also nicht möglich. Der Vermieter hatte es allerdings versäumt, der Mieterin eine entsprechende Erklärung zu schicken. Das Urteil zeigt also: Selbst wenn ein Vermieter einen guten Mietvertrag mit zukunftsoffener Formulierung für die Betriebskosten gewählt hat, kann er sich bei neu hinzukommenden Kosten nicht darauf ausruhen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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