Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.11.2010 (Az. VIII ZR 90/10) die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert. Hierauf macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland aufmerksam. Demnach ist für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.
In dem zu entscheidenden Sachverhalt waren die Beklagten Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2004 noch mit dem Voreigentümer des Hauses geschlossen, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Kellerräume nicht mehr.
Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer). „Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB, wonach in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen der Vermieter kündigen kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Die individuelle Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“ Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Karlsruher Richter wiesen die dagegen gerichtete Revision der Klägerin zurück.
Die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.