Ein privater Wohnungseigentümer kann einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Aber kann das auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine GbR? Mit dieser Frage hat sich jetzt der Bundesgerichtshof befasst. Das Urteil ist in Teilen eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung des Gerichts: Eine GbR darf Eigenbedarf vorbringen – auch dann, wenn dem Mieter keine alternative Wohnung angeboten wird.
Karlsruhe. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat als Wohnungseigentümerin das Recht, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Dieses Recht steht nicht allein den Gesellschaftern der GbR zu. Eine solche Kündigung ist auch dann wirksam, wenn die GbR dem Mieter keine vergleichbare Ersatzwohnung anbietet. Höchstens einen Schadenersatz – etwa für die Umzugskosten – muss die Gesellschaft dem Mieter unter Umständen zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (14. Dezember 2016) entschieden und damit seine frühere Rechtsprechung revidiert, der zur Folge eine Kündigung unwirksam wurde, wenn der Vermieter keine vergleichbare Wohnung als Alternative anbot (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
In dem Prozess ging es um einen Fall aus München. Ein Ehepaar bewohnt dort seit über 30 Jahren eine große Wohnung in einem Haus im Stadtteil Lehel. Eigentümer des Hauses ist seit 1991 eine GbR. Gegründet wurde die Gesellschaft von vier Geschäftspartnern, die das Mietshaus gemeinsam modernisieren, ausbauen und möglichst auch in Wohneigentum umwandeln wollten. So beschrieben sie jedenfalls den Zweck der Gesellschaft. Tatsächlich begann das Unternehmen im Jahr 1994 damit, die Wohnungen in dem Haus zu sanieren und als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Inzwischen ist die Wohnung des Ehepaars die einzige noch nicht sanierte und verkaufte Wohneinheit in dem Haus.
Bundesgerichtshof widerspricht den Vorinstanzen
Im September 2013 kündigte die GbR dem Ehepaar. Zur Begründung meldete sie Eigenbedarf an: Die Tochter eins der Gesellschafter benötige die Wohnung. Die Eheleute hielten diese Begründung jedoch für vorgeschoben und ließen es auf eine Räumungsklage ankommen. Sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht bekamen die Mieter Recht: Das Amtsgericht urteilte unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung des BGH, dass die Gesellschaft den gekündigten Mietern eine leerstehende Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss hätte anbieten müssen. Weil das nicht geschah, sei die Kündigung unwirksam. Das Landgericht befand, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts könne grundsätzlich nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Der Bundesgerichtshof wiedersprach den Urteilen der Vorinstanzen. Eine GbR darf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, wenn einer der Gesellschafter oder einer seiner Angehörigen einen solchen Eigenbedarf hat. Der Fall ist laut Urteilsbegründung vergleichbar mit dem einer Erben- oder Miteigentümergemeinschaft, der ebenfalls die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zusteht. Der Gesetzgeber habe außerdem keine Benachteiligung der GbR gewollt, argumentierten die Bundesrichter: Andernfalls hätte er das in einer der letzten beiden Überarbeitungen des Mietrechts entsprechend verankern können.
Fehlendes Ersatzangebot macht Kündigung nicht unwirksam
Das Urteil des Amtsgerichts erwiderte der BGH mit einer Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Eine Verletzung dieser Pflicht macht nach neuer Ansicht des BGH jedoch die Kündigung nicht unwirksam. Wer eine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt, muss dem Urteil zur Folge lediglich mit Schadenersatzansprüchen rechnen – etwa Umzugskosten oder Maklercourtage.
Das Urteil des BGH bedeutet allerdings nicht, dass die Mieter in aktuellen Fall wirklich ausziehen müssen. Die Bundesrichter überwiesen den Fall zur abschließenden Beurteilung zurück an das Landgericht. Das muss prüfen, ob bei dem Ehepaar ein Fall unzumutbarer Härte vorliegt und ob der Eigenbedarf der Tochter des Gesellschafters wirklich besteht. Eines hat sich durch das neue Urteil also nicht geändert: Bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs kommt es auch weiterhin sehr auf die genauen Umstände im konkreten Einzelfall an.
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