BGH-Urteil: Auslegung des Begriffs „Verwaltung“

Kann es noch als ordnungsgemäße Verwaltung durchgehen, wenn Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, obwohl schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass nicht alle Eigentümer später an der Umsetzung des Beschlusses mitwirken werden und das auch nicht müssen? Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof jüngst ein Urteil gesprochen.

Kann es noch als ordnungsgemäße Verwaltung durchgehen, wenn Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen, obwohl schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass nicht alle Eigentümer später an der Umsetzung des Beschlusses mitwirken werden und das auch nicht müssen? Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof jüngst ein Urteil gesprochen.

Berlin. Mit Urteil vom 20. September 2019 (V ZR 258/18) hat der BGH entschieden, dass der Begriff der Verwaltung des § 21 WEG grundsätzlich weit zu verstehen ist. Er umfasst daher auch regelmäßig Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese später aus eigenem Entschluss umsetzen können.

Beschlüsse über solche Vorbereitungen können mehrheitlich gefasst werden. Allerdings entsprechen solche Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu auch nicht verpflichtet sind. Denn dann werden die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet.

Grundstück unerlaubt aufgeteilt

Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer für den Dachausbau eine Befreiung von den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen hinsichtlich der Geschossfläche erteilt bekommen. Diese Befreiung war aber an die Bedingung geknüpft, dass das aus zwei Flurstücken bestehende Grundstück nicht geteilt wird. Später teilte der Eigentümer das Grundstück in Wohnungseigentum auf und ließ zugleich das eine Flurstück abschreiben. Im Anschluss verkaufte er das Wohnungseigentum.

Später übertrug er das abgetrennte Flurstück auf seine beiden Töchter. Als die Baubehörde ein paar Jahre später von der Grundstücksteilung erfuhr, forderte sie nun die Wohnungseigentümer unter Androhung von Zwangsgeld auf, die Abschreibung des einen Flurstücks rückgängig zu machen. Die Wohnungseigentümer beschlossen nun, die beiden Töchter auf Rückübertragung des Flurstücks in Anspruch zu nehmen, und reichten eine entsprechende Klage ein.

Wohnungseigentümer beschlossen Rückübertragung

Die BGH-Richter entschieden, dass die Gemeinschaft die Geltendmachung der einzelnen Ansprüche der Wohnungseigentümer per Beschluss an sich ziehen kann. Die Rückübereignung des Flurstücks dient der Vorbereitung einer Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, stellt aber selbst noch keine Veränderung dar.

Eine solche Vorbereitungsmaßnahme könne mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung sei aber, dass nicht schon bei Beschlussfassung absehbar ist, dass die Maßnahme aufgrund der Weigerung von einzelnen Wohnungseigentümern nicht schon bei der Beschlussfassung zum Scheitern verurteilt ist.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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