BGH zur Mieterhöhung wegen Modernisierung: Wann greift die Härtefallregelung?

Die Modernisierung einer vermieteten Wohnung kann ins Geld gehen. Die Umlage der Modernisierungskosten führt oft zu einer erheblichen Mieterhöhung – kein Wunder, dass es hierbei leicht zu Streit mit den Mietern kommen kann. Was müssen Mieter hinnehmen und wann können sie sich auf die Härtefallregelung berufen? Dazu hat der Bundesgerichtshof jetzt geurteilt.

Die Modernisierung einer vermieteten Wohnung kann ins Geld gehen. Die Umlage der Modernisierungskosten führt oft zu einer erheblichen Mieterhöhung – kein Wunder, dass es hierbei leicht zu Streit mit den Mietern kommen kann. Was müssen Mieter hinnehmen und wann können sie sich auf die Härtefallregelung berufen? Dazu hat der Bundesgerichtshof jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Ein Mieter wehrt sich gegen eine Modernisierungsmieterhöhung, weil sie seiner Meinung nach für ihn eine unverhältnismäßige Härte bedeuten würde. In solch einem Rechtsstreit muss das Gericht die konkreten Umstände des Einzelfalls genau prüfen, um die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 09.10.2019, Az.: VIII ZR 21/19).

Dabei haben die Bundesrichter den Gerichten für ihre Abwägung einige grundlegende Dinge mit auf den Weg gegeben. Einerseits entschieden sie: Wenn die Modernisierungsmieterhöhung den Mieter finanziell zu überfordern droht, kann der Vermieter die Anerkennung als Härtefall nicht einfach mit dem Hinweis abwenden, für den Mieter sei eine kleinere Wohnung eben angemessener. Andererseits kann der Mieter sich aber auch nicht gegen die Mieterhöhung wehren, wenn die Renovierung nötig war, um Schäden zu beseitigen.

Gerichte müssen Einzelfall abwägen

Auch wenn die Modernisierung lediglich einen allgemein üblichen Standard herstellt, muss der Mieter die höhere Miete zahlen. Das Gleiche gilt für Modernisierungen, zu denen der Eigentümer gezwungen war, weil sie vorgeschrieben sind. Verkompliziert wird die Lage dadurch, dass eine Modernisierung aus mehreren Maßnahmen bestehen kann, die in unterschiedliche Kategorien fallen. Beispielsweise kann der Eigentümer eine vorgeschriebene Modernisierung vornehmen und im Zuge dessen auch gleich eine andere Maßnahme erledigen lassen, die den Wohnkomfort über den allgemein üblichen Standard hinaus anhebt.

Die Gerichte müssen in solchen Fällen genau prüfen, welche Modernisierungsmaßname wie zu werten ist. Deswegen hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. Oktober auch den Ball zurückgespielt an das Landgericht Berlin. Das muss den Fall nun noch einmal genauer prüfen, als es zuvor geschehen war. Geklagt hatte ein Mieter, Anfang 60, der seit dem Jahr 1962 in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin lebt. Zum Zeitpunkt des Einzugs war er 5 Jahre alt gewesen, seine Eltern hatten den Mietvertrag abgeschlossen.

Hartz-IV-Empfänger lebte in zu großer Wohnung – aber schon seit Jahrzehnten

Nach dem Tod der Eltern bewohnte der Mann die Wohnung fortan allein. Die Miete von 574,34 Euro zuzüglich 90 Euro Heizkostenvorschuss bezahlte er mit Hilfe seiner Bezüge als Hartz-IV-Empfänger. Vom Amt bekam er 463,10 Euro für die Miete. Im Jahr 2016 ließ die Vermieterin modernisieren: Es gab eine Dämmung für die Fassade und die oberste Geschossdecke, der in den 70er-Jahren stillgelegte Aufzug wurde wieder ertüchtigt und die Balkone vergrößert. Dafür setzte die Vermieterin eine Mieterhöhung von monatlich 240 Euro an.

Damit sah sich der Hartz-IV-Empfänger finanziell überfordert und klagte gegen die Mietanpassung. Dagegen wandte die Vermieterin ein, dass die Hartz-IV-Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt maximal eine 50-Quadratmeter-Wohnung als angemessen ansehen. Der Mieter wohne also in einer viel zu großen Wohnung. Ein Luxus, den er sich nicht per Härtefallklausel von der Vermieterin finanzieren lassen könne.

Notwendigkeit der Fassadendämmung nicht genau geprüft

Dieses Argument wollte der Bundesgerichtshof im konkreten Fall nicht gelten lassen, weil der Mieter schon seit Jahrzehnten seinen Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung habe. Trotzdem hoben die Bundesrichter jedoch das Urteil des Landgerichts auf, welches dem Mieter weitgehend Recht gegeben hatte. Nur für die Dämmung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter demnach einen Modernisierungszuschlag zahlen müssen – in Höhe von 4,16 Euro monatlich. Die Erweiterung der Balkone hatte das Landgericht als nicht allgemeiner Standard abgetan.

Das habe das Gericht aber nicht hinreichend geprüft, bemängelte der BGH. Der bloße Verweis auf den Mietspiegel, der zur Balkongröße gar keine Aussagen macht, genügte Karlsruhe jedenfalls nicht. Etwaige Boni im Mietspiegel seien kein hinreichender Hinweis darauf, dass eom Balkon nicht marktüblich ist. Außerdem bemängelten die Bundesrichter, dass die Fassadendämmung als nicht vorgeschrieben eingestuft worden und daher von der Mieterhöhung ausgeklammert worden war. Sie gaben dem Landgericht auf, zu ermitteln, ob Schäden eine vollständige Erneuerung des Putzes nötig gemacht hatten.

Wann ist eine Modernisierung vorgeschrieben?

Bei einer vollständigen Neuverputzung wäre nämlich eine Dämmung der Fassade vorgeschrieben gewesen. Für die Beseitigung von Schäden und für vorgeschriebene Modernisierungen muss der Mieter aber eine Mieterhöhung hinnehmen. Als Vorgeschrieben ist eine Modernisierung auch dann anzusehen, wenn es eine bestandskräftige baupolizeiliche Vorgabe gibt oder der Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Instandhaltung vorbringen kann. Nicht ausreichend ist laut BGH aber, wenn der Eigentümer sich lediglich durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) zur Fassadendämmung genötigt sieht. Einen entsprechenden Zwang gibt es in der EnEV nicht.

So ist es möglich, dass sich der Gang durch die Instanzen für den Vermieter am Ende gelohnt haben könnte. Zugleich zeigt die Entscheidung aber auch, wie schwierig ein Härtefalleinwand von Mietern unter Umständen abzuwenden sein kann. Vermieter sollten sich daher von Beginn an rechtlich beraten lassen – der örtliche Haus & Grund-Verein hilft weiter.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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