Darf ein Makler dem Kunden einen Verzicht auf sein Widerrufsrecht nahelegen?

Vielen ist es wohl gar nicht so bewusst: Wer auf eine Immobilien-Annonce im Internet hin dem Makler eine E-Mail schreibt und um einen Besichtigungstermin bittet, bietet dem Makler einen Maklervertrag an. Der Makler kann diesen Vertrag annehmen, indem er die E-Mail beantwortet, muss aber eine Widerrufsbelehrung beilegen. Aber darf er auch eine Widerrufs-Verzichtserklärung hinzufügen?

Vielen ist es wohl gar nicht so bewusst: Wer auf eine Immobilien-Annonce im Internet hin dem Makler eine E-Mail schreibt und um einen Besichtigungstermin bittet, bietet dem Makler einen Maklervertrag an. Der Makler kann diesen Vertrag annehmen, indem er die E-Mail beantwortet, muss aber eine Widerrufsbelehrung beilegen. Aber darf er auch eine Widerrufs-Verzichtserklärung hinzufügen?

Brandenburg an der Havel. Ein Immobilienmakler muss seine Kunden beim Online-Abschluss des Maklervertrages über ihr Widerrufsrecht informieren. Andernfalls verliert er sein Anrecht auf die vereinbarte Provision. Die Widerrufsbelehrung kann allerdings unwirksam sein, wenn sie den Anschein erweckt, dass der Kunde mit seiner Unterschrift sein Widerrufsrecht aufgeben könnte. So hat es das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden (Urteil vom 09.06.2021, Az.: 7 U 117/20).

Der zugrundeliegende Rechtsstreit spielte sich in Brandenburg ab. Kaufinteressenten fanden im Internet eine Immobilienanzeige, die ihr Interesse weckte. Der inserierende Makler schrieb in der Annonce, er verlange eine Käuferprovision von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Die Interessenten schrieben ihm eine E-Mail, baten darin um weitere Unterlagen und einen Besichtigungstermin. Der Makler schickte ihnen daraufhin mit den Unterlagen auch eine Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag.

In dem Dokument wies der Makler darauf hin, dass seine Kunden das Recht hätten, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Die Frist beginne mit dem Tag des Vertragsschlusses – und das wiederum sei der Tag der Kontaktaufnahme auf das Inserat hin per Telefon, E-Mail oder ähnlich. So weit so gut – allerdings fügte der Makler dann noch einen Hinweis zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts bei. Darin schrieb er, das Widerrufsrecht erlösche vorzeitig, sobald die Dienstleistung vollständig erbracht sei.

Maklervertrag widerrufen – Makler klagt auf Provision

Voraussetzung dafür wäre, dass er die Erbringung der Dienstleistung erst nach der ausdrücklichen Zustimmung des Kunden begonnen habe und dass der Kunde zur Kenntnis genommen habe, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung erlischt. Der Makler legte dem Informationsblatt nicht nur ein Muster-Widerrufsformular bei, sondern auch eine Muster-Erklärung zum Verzicht auf das Widerrufsrecht. Darin sollten die Kunden unterschreiben, dass sie damit einverstanden seien und es ausdrücklich verlangten, dass der Makler seine Tätigkeit vor dem Ende der Widerrufsfrist aufnimmt.

Außerdem stand dort geschrieben, dass dem Kunden bekannt sei, dass er bei vollständiger Vertragserfüllung sein Widerrufsrecht verlöre. Mit diesem Versuch kam der Makler allerdings nicht durch. Die Kaufinteressenten widerriefen den Maklervertrag, der Makler verklagte sie auf Zahlung der Provision – verlor aber vor dem Oberlandesgericht Brandenburg. Das Gericht stellte zwar fest, dass der Maklervertrag zustande gekommen war. Durch die E-Mail der Kunden mit ihrer Bitte um Besichtigung hatten sie dem Makler ein (konkludentes) Vertragsangebot gemacht und der Makler hatte es durch seine Antwort angenommen.

Verzicht auf Widerrufsrecht suggeriert: Widerrufsbelehrung unwirksam

Die Kunden konnten diesen Vertrag aber trotzdem wirksam widerrufen, wie das Gericht feststellte. Die Widerrufsbelehrung des Maklers war nämlich fehlerhaft, weil sie für die Kunden den Anschein erweckte, sie hätten auf ihr Widerrufsrecht verzichtet. Einen solchen Verzicht zu formulieren sehen die einschlägigen Paragraphen allerdings nicht vor. Sie sehen nur die Zustimmung zum Beginn der Leistungen vor. Dadurch entfällt aber nicht das Widerrufsrecht. Es entfällt erst bei vollständiger Erbringung der vereinbarten Leistung, wie das Gericht urteilte.

Die Belehrung des Maklers hatte in diesem Fall die Sachlage so verzerrt dargestellt, dass eine Ausübung des Widerrufsrechts durch die Kunden verhindert werden konnte, fand das Gericht. Der Makler hatte dem Kunden weiß gemacht, er müsste mit seiner Unterschrift grundsätzlich auf sein Widerrufsrecht verzichten. Nach Ansicht des Gerichts wurde dadurch die gesamte Widerrufsbelehrung unwirksam. Ohne wirksame Widerrufsbelehrung konnten die Kunden den Vertrag aber selbstverständlich wirksam widerrufen. Der Makler ging leer aus.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv

Folgende Produkte der Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH könnten Sie interessieren:

Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung

15.95 € * Inkl. 7.00 % MwSt.
Details

Ticket

19.95 € * Inkl. 19.00 % MwSt.
Details

Beauftragung eines Handwerkers

12.95 € * Inkl. 7.00 % MwSt.
Details
* Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer zzgl. Versandkosten