Doppelte Mieterhöhung bei Modernisierung: Ist das möglich?

Eine Mieterhöhung lässt sich mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründen. Auch nach einer Modernisierung kann eine Mieterhöhung verlangt werden. Aber geht das auch dann, wenn man die Miete gerade erst an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst hatte? Mit dieser Frage hat sich jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) befasst und ein vermieterfreundliches Urteil gefällt.

Eine Mieterhöhung lässt sich mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründen. Auch nach einer Modernisierung kann eine Mieterhöhung verlangt werden. Aber geht das auch dann, wenn man die Miete gerade erst an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst hatte? Mit dieser Frage hat sich jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) befasst und ein vermieterfreundliches Urteil gefällt.

Karlsruhe. Vermieter dürfen eine Modernisierungsmieterhöhung selbst dann noch verlangen, wenn sie bereits kurz zuvor die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst haben. Dabei müssen sie die erste Mietanpassung aber auf die Modernisierungsmieterhöhung anrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden, wie das Gericht jetzt bekannt gab (Urteil vom 16.12.2020, Az.: VIII ZR 367/18).

Das Urteil fiel im Streit um eine doppelte Mieterhöhung für eine Wohnung in Berlin. Die Vermieterin hatte im Jahr 2010 die Toilette der Wohnung zum vollwertigen Bad ausgebaut und die Miete um 37 Euro erhöht – als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Kurz darauf verlangte sie auch noch eine Modernisierungsmieterhöhung von 120 Euro für die erneuerte Nasszelle. Die Mieterin beklagte sich, dass die Modernisierung doppelt verrechnet wurde.

BGH: Doppelte Mieterhöhung ausdrücklich erlaubt

Daraufhin senkte die Vermieterin die Modernisierungsmieterhöhung um jene 37 Euro, welche sie bereits im Zuge der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen hatte. Das reichte der Mieterin nicht, sie versuchte gerichtlich die zweite Mieterhöhung in vollem Umfang zurückzufordern. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte abschließend jedoch fest: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlaubt eine kumulative Mieterhöhung ausdrücklich.

Die Vermieterin hatte alles richtig gemacht. Sie durfte die Miete erst an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und anschließend dennoch eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen – diese jedoch abzüglich der vorherigen Mietanpassung. Zur damaligen Zeit durften für eine Mieterhöhung bei Modernisierung 11 Prozent der Modernisierungskosten angesetzt werden (aktuell – Stand: Januar 2021 – sind es 8 Prozent).

Dieser Betrag darf laut BGH auch bei einer zusätzlich erklärten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Zur Begründung sagten die Bundesrichter, der Gesetzgeber habe ausdrücklich gewollt, dass Wohnungen modernisiert werden. Deswegen habe er eine Beteiligung der Mieter an den Kosten vorgesehen, die ausdrücklich zusätzlich zu Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete erlaubt ist.

Kumulative Mieterhöhung: In der Praxis sinnvoll oder nicht?

Da die Gesamtsteigerung der Miete am Ende die Höhe der Modernisierungsmieterhöhung nicht übersteigen darf, könnten Vermieter grundsätzlich auf die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verzichten und nur die Modernisierungsmieterhöhung verlangen. Allerdings sind solche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen kompliziert und streitanfällig. Daher kann es tatsächlich Sinn machen, die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen.

Die ist in der Regel relativ einfach durchzusetzen und der Vermieter hat diesen Teil der Summe dann schon mal sicher – auch wenn es später zu einem längeren Rechtsstreit um die Zulässigkeit der Modernisierungsmieterhöhung und ihr Ausmaß kommen sollte. Bei solchen Überlegungen sollten Vermieter im Einzelfall auf den juristischen Rat ihres Haus & Grund-Ortsvereins zurückgreifen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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