Eigenbedarfskündigungen führen Vermieter und Mieter oft vor Gericht. Die juristische Materie ist komplex, eine triftige Begründung des Eigenbedarfs essentiell. Das zeigt jetzt einmal mehr ein Fall aus Köln. Dabei stellte sich nicht nur die Frage, ob ein Atelier Eigenbedarf begründen kann. Auch die Frage der Zweckentfremdung und deren Anzeige spielte im Verfahren eine Rolle.
Köln. Der wesentliche Grund für eine Eigenbedarfskündigung muss eine Nutzung zu Wohnzwecken sein – sonst ist die Kündigung nicht rechtens. Und: Wenn ein Mieter seinen Vermieter wegen Zweckentfremdung bei der Wohnungsaufsicht anschwärzt, liefert das dem Vermieter keinen Kündigungsgrund – zumindest dann, wenn die Zweckentfremdung zuvor von einem Gericht festgestellt wurde. Das zeigt ein Fall, über den das Landgericht Köln im letzten Sommer entschieden hat (Urteil vom 10.07.2025, Az.: 1 S 14U24).
Dabei ging es um ein 200 Quadratmeter großes Einfamilienhaus mit 6,5 Zimmern. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis und berief sich auf Eigenbedarf: Ihr Ehemann, ein Sammler, benötige das Haus als Atelier, sowie um seine Materialräume, Grafikschränke und seine Sammlung unterzubringen. Außerdem wolle er dort Gäste empfangen. Der Mieter hielt das nicht für einen triftigen Grund, auszuziehen. Die daraufhin von der Vermieterin eingereichte Räumungsklage wies das Amtsgericht Köln ab.
Keine vorwiegende Wohnnutzung, kein Eigenbedarf
Das Gericht monierte, die vom Ehemann der Vermieterin geplante Nutzung des Hauses sei eine gegen die geltende Wohnraumschutzsatzung der Stadt verstoßende Zweckentfremdung. Daraufhin zeigte der Mieter die Vermieterin wegen Zweckentfremdung bei der örtlichen Wohnungsaufsicht an. Das wiederum nahm die Vermieterin zum Anlass für eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses – diesmal außerordentlich, weil das Vertrauensverhältnis zum Mieter durch die Anzeige als zerrüttet betrachtet wurde.
Doch das Landgericht Köln befand später, dass beide Kündigungen nicht rechtens gewesen seien. Die Eigenbedarfskündigung sei nicht wirksam gewesen, weil es an einem zulässigen Kündigungsgrund gefehlt habe – dazu hätte eine Wohnnutzung des Objekts durch den Ehemann im Vordergrund stehen müssen. Darauf, dass eine ernsthafte Wohnnutzung geplant gewesen wäre, hatte allerdings auch die mündliche Vernehmung des Ehemannes vor Gericht nach Ansicht der Richter keinen Hinweis ergeben.
„Auf die Frage in der mündlichen Verhandlung, welche Zimmer der Wohnung der Zeuge nutzen wolle, führte er aus, dass ‚50 ‒ 60 qm² Flur, Bäder, Besenkammer und Küche‘ seien und er diese ‚nicht beanspruchen‘ könne“, heißt es in dem Urteil. Und weiter: „Die Küche sei ‚dicht mit Küchenmöbeln‘. Die Einrichtung eines Schlafzimmers in der streitgegenständlichen Wohnung erwähnte der Zeuge nicht.“ Es lasse sich daher nicht feststellen, dass der Zeuge in der Wohnung schlafen, die Toilette benutzen, allgemeine Körperpflege betreiben oder sich Mahlzeiten zubereiten und verspeisen möchte.
Zweckentfremdung angezeigt: Kündigungsgrund?
Außerdem sei die Kündigung deswegen unwirksam, weil ein überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werde, befand das Landgericht. Schließlich plane der Ehemann von den 6,5 Zimmern des Hauses nur 5 zu nutzen, so dass mehr als ein Fünftel der Aufenthaltsräume leer stehen würde. Die nach der unwirksamen Eigenbedarfskündigung ausgesprochene außerordentliche Kündigung kassierte das Landgericht ebenfalls ein. Mit dem Erstatten der Anzeige wegen Zweckentfremdung habe der Mieter keine Pflichtverletzung begangen, die eine Kündigung rechtfertigen würde.
Schließlich hatte das Amtsgericht der Vermieterin Zweckentfremdung unterstellt. „Die Anzeige dieses Sachverhalts bei der Stadt Köln durch den Beklagten zu 1) fußte daher auf den gerichtlichen Ausführungen und erfolgte nicht „ins Blaue hinein“, schreibt das Landgericht. Die Vermieterin könne im Bußgeldverfahren, in dem ihr rechtliches Gehör zu gewähren sei, geltend machen, dass doch keine Zweckentfremdung vorliege. So zeigt der Fall am Ende einmal mehr, dass Eigenbedarfskündigungen keine einfache juristische Angelegenheit darstellen und eine sorgsame Rechtsberatung und fachanwaltliche Begleitung erfordern.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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