Eigentumswohnung vermietet: Was gilt bei Kündigung wegen „Betriebsbedarf“?

Welche Regeln gelten für Kündigung wegen „Betriebsbedarf“?

Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum darf der neue Eigentümer den Mietern 3 Jahre lang keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen. An Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt können sogar 10 Jahre gelten. Doch was ist, wenn der Vermieter die Wohnung teilweise auch für seine berufliche Tätigkeit nutzen möchte?

Kanzlei und Wohnung in einem: Als Rechtsanwalt kann man durchaus Mandanten in seinen eigenen vier Wänden beraten.

Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum darf der neue Eigentümer den Mietern 3 Jahre lang keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen. An Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt können sogar 10 Jahre gelten. Doch was ist, wenn der Vermieter die Wohnung teilweise auch für seine berufliche Tätigkeit nutzen möchte?

Karlsruhe. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Möchte der Vermieter einer Eigentumswohnung kündigen, um die Wohnung selbst zu bewohnen und zugleich als Kanzlei für seine Berufstätigkeit zu nutzen, kann das ein berechtigtes Interesse darstellen. Das gilt zumindest, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Wohnungseigentümer einen beachtenswerten bzw. anerkennenswerten Nachteil bedeuten würde. Es muss also kein gewichtiger Nachteil sein.

Strengere Bedingungen gelten auch dann nicht, wenn es sich um eine in Eigentum umgewandelte, ehemalige Mietwohnung handelt, bei der die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Regelung zur Kündigungssperrfrist erfasst einen solchen Fall nämlich nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt höchstinstanzlich festgestellt (Urteil vom 10.04.2024, Az.: - VIII ZR 286/22) und damit eine eigentümerfreundliche Entscheidung getroffen.

Ordentliche Kündigung des Vermieters während Kündigungssperrfrist

Der konkrete Fall drehte sich um eine Dreizimmerwohnung in einem ehemaligen Berliner Mietshaus. Die Wohnung war im Jahr 1977 an ihre aktuellen Mieter vermietet worden. Im Jahr 2013 wurden die Wohnungen des Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. Das Mietverhältnis lief weiter – auch, als die fragliche Wohnung im Jahr 2018 an einen Rechtsanwalt weiterverkauft wurde.

Der Anwalt nutzte bislang ein gemietetes Objekt zugleich als Wohnung und als Kanzlei. Als sich Anfang 2021 das Ende dieses Mietverhältnisses abzeichnete, kündigte er den Mietern seiner Eigentumswohnung ordentlich zum 31. Oktober 2021. Er wolle in die Wohnung einziehen, um sie zu bewohnen und zugleich gemeinsam mit seiner Teilzeitkraft und ggf. einem Kollegen als Kanzlei zu nutzen.

Anwalt will Eigentumswohnung auch als Kanzlei nutzen

Nach Ansicht des Juristen handelte es sich dabei um ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, das er als „Betriebsbedarf“ bezeichnete. Da eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung eine Zweckentfremdung darstellt, beantragte der Anwalt im Februar beim Bezirksamt Charlottenburg eine entsprechende Genehmigung, die ihm auch erteilt wurde – unter der Auflage, dass die Wohnung auch sein Hauptwohnsitz wird.

Die Mieter wollten allerdings nicht ausziehen. Der Rechtsanwalt reichte beim Amtsgericht Charlottenburg Räumungsklage ein. Das Verfahren blieb für den Anwalt in allen Instanzen erfolglos, bis schließlich der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste. Die Bundesrichter hoben das Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur erneuten Prüfung dorthin zurück.

„Betriebsbedarf“: Kündigungssperrfrist greift nicht

Karlsruhe stellte fest, es handele sich in diesem Fall tatsächlich nicht um eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), weil der Eigentümer seine Wohnung nicht nur bewohnen, sondern als Kanzlei nutzen möchte. Auch eine Verwertungskündigung nach Abs. 2. Nr. 3 dieses Paragraphen sei hier nicht gegeben. Daher greift in diesem Fall die Kündigungssperrfrist nicht, welche in Berlin eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung innerhalb von 10 Jahren nach Umwandlung in Wohnungseigentum ausschließt.

Damit blieb für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der ordentlichen Kündigung nur noch zu erörtern, ob der Vermieter in diesem Fall auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte, wie es § 573 zur Bedingung für die ordentliche Kündigung macht. Die Vorinstanz hatte angenommen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse für den Vermieter hier einen gewichtigen Nachteil bedeuten, damit von einem berechtigten Interesse ausgegangen werden könne.

Doch die Bundesrichter sahen das anders: Für ein berechtigtes Interesse reiche es regelmäßig aus, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter bzw. anerkennenswerter Nachteil entstünde, wie der BGH aus seiner bisherigen Rechtsprechung zitierte (Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16). Einen beachtenswerten Nachteil wiederum hielt der BGH in diesem Fall durchaus für denkbar, wenn der Mietvertrag für die bisherigen Wohn- und Kanzleiräume ende und der Anwalt auf die Eigentumswohnung dringend angewiesen sei. Das muss das Landgericht jetzt prüfen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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