Geschäft wegen Lockdown geschlossen: BGH lehnt pauschale Mietminderung ab

Kann ein Einzelhändler eine Mietminderung verlangen, wenn er wegen staatlicher Corona-Maßnahmen zeitweise zur Schließung seines Geschäfts gezwungen war? Seit 2020 beschäftigt diese Frage die Gerichte in Deutschland, sie urteilten bisher uneinheitlich. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil zu dieser Frage Klarheit geschaffen und Kriterien benannt.

Kann ein Einzelhändler eine Mietminderung verlangen, wenn er wegen staatlicher Corona-Maßnahmen zeitweise zur Schließung seines Geschäfts gezwungen war? Seit 2020 beschäftigt diese Frage die Gerichte in Deutschland, sie urteilten bisher uneinheitlich. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil zu dieser Frage Klarheit geschaffen und Kriterien benannt.

Karlsruhe. Wenn ein Geschäft wegen eines sogenannten Corona-Lockdowns schließen musste, kann unter Umständen ein Anspruch auf eine Mietanpassung bestehen. Dabei muss allerdings der konkrete Einzelfall – bei einer Kette bezogen auf die einzelne Filiale – im Detail geprüft werden. Die tatsächlichen Einbußen müssen ermittelt und dürfen nicht überkompensiert werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) heute entschieden (Urteil vom 12.01.2022, Az.: XII ZR 8/21).

Der Rechtsstreit drehte sich um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz. Die Kette hat den Laden vom 19. März 2020 an für einen Monat schließen müssen, weil der Freistaat Sachsen wegen der Corona-Pandemie einen sogenannten Lockdown verhängt hatte. Die Modekette zahlte daraufhin die Ladenmiete für den April 2020 nicht. Dagegen klagte der Vermieter bis vor den Bundesgerichtshof, um die volle Miete von etwa 7.850 Euro einzutreiben.

Das Landgericht Chemnitz verurteilte Kik, die geforderte Miete zu bezahlen. Die Textilkette legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht in Dresden entschied, der Discounter müsse nur die halbe Kaltmiete für den April 2020 bezahlen. Die staatlich angeordnete Geschäftsschließung wegen Corona sei als Störung der Geschäftsgrundlage zu werten. Die Verantwortung dafür könne weder dem Mieter, noch dem Vermieter in voller Höhe aufgebürdet werden.

Corona-Lockdown: Keine pauschale Mietminderung um die Hälfte

Der Bundesgerichtshof (BGH) stimmte dem Berufungsgericht nur teilweise zu. Die Bundesrichter entschieden zwar, dass durch den Corona-Lockdown tatsächlich eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten war. Dadurch komme eine Mietanpassung grundsätzlich in Frage. Allerdings habe es sich das Dresdener Gericht zu leicht gemacht, indem es die Lasten einfach pauschal durch Halbierung der Kaltmiete gleichmäßig auf Mieter und Vermieter verteilt hatte.

Vielmehr müssten alle näheren Umstände des konkreten Einzelfalls genau geprüft werden, um festzustellen, ob und in welchem Umfang eine Mietanpassung angebracht ist. Die Bundesrichter verwiesen den Fall daher nach Dresden zurück, damit das Oberlandesgericht eine entsprechend gründliche Einzelfallprüfung vornehmen kann. Dafür gab Karlsruhe dem sächsischen Gericht einige Kriterien mit auf den Weg.

Es kommt demnach nicht darauf an, ob die wirtschaftliche Existenz des Mieters tatsächlich gefährdet ist. Vielmehr muss festgestellt werden, welche Nachteile der Mieter durch den Corona-Lockdown konkret gehabt hat. Bei einem Einzelhändler wird hierzu vor allem die Umsatzentwicklung im fraglichen Zeitraum von Bedeutung sein. Dabei ist der Umsatz der fraglichen Filiale ausschlaggebend, betont der BGH.

Finanzlage der konkreten Filiale im Einzelfall zu bewerten

Einbußen beim Konzernumsatz von Kik insgesamt reichen also nicht aus, um eine Mietanpassung für ein konkretes Geschäft zu rechtfertigen. Außerdem muss berücksichtigt werden, welche Maßnahmen der Einzelhändler getroffen hat, um seine Einbußen zu vermindern – und inwieweit er auch tatsächlich davon Gebrauch gemacht hat. Wurden also etwa Mitarbeiter in Kurzarbeit geschickt, fließt das in die Kalkulation mit ein.

Unter Umständen hat der Einzelhändler auch Mittel aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten, die dann ebenfalls anzurechnen sind. Auch Staatshilfen könnten die Verluste der Filiale abgemildert haben. Sie sind aber nur zur berücksichtigen, wenn sie nicht als Darlehn gezahlt wurden. Denn das Darlehn muss der Gewerbetreibende eines Tages zurückzahlen, so dass es seine Verluste nur vorübergehend vermindert, aber nicht dauerhaft ausgeglichen hat.

Stehen die tatsächlichen Einbußen unter dem Strich fest, dürfen sie durch eine Mietanpassung auch nicht überkompensiert werden. Das bedeutet: Sollte die fragliche Filiale Einbußen gehabt haben, die letztlich weniger als die halbe Kaltmiete ausmachten, steht dem Vermieter also mehr Geld zu, als es das Berufungsgericht mit seiner pauschalen hälftigen Aufteilung entschieden hatte. Auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters sind zu berücksichtigen, betonte der BGH.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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