Gewerberaummietrecht: Mangel bei hohen Innentemperaturen

Mieter, die sich bei hohen Innentemperaturen auf einen Mangel berufen wollen, müssen nicht nur detaillierte Angaben über die Innentemperaturen machen. Sie müssen auch die damit korrespondierenden Außentemperaturen beziffern können. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Beschluss vom 12. September 2019, I-24 U 197/18 – DWW 2020, 98 – entschieden.

Mieter, die sich bei hohen Innentemperaturen auf einen Mangel berufen wollen, müssen nicht nur detaillierte Angaben über die Innentemperaturen machen. Sie müssen auch die damit korrespondierenden Außentemperaturen beziffern können. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf mit Beschluss vom 12. September 2019, I-24 U 197/18 – DWW 2020, 98 – entschieden.

Berlin. Der Mieter hatte die Ladenmiete für mehrere Monate gekürzt, weil an der Lüftungsanlage mit einem Kalt-Wasser-Aufsatz Störungen auftraten, die zunächst nicht behoben werden konnten. Zwar wurde die Luft weiterhin zugeführt, sie wurde aber nicht mehr gekühlt. Die Anlage wurde schließlich mehrere Monate später ausgetauscht. In der Rechtsprechung und Literatur ist die Frage umstritten, welche Anforderungen vom Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur der Mietsache zu erfüllen sind. Doch darauf kam es nach der Argumentation der Richter am Ende nicht mehr an.

Wann ist es zu heiß? Teilweise wird unter Rückgriff auf die Arbeitsstättenverordnung und die DIN 1946 ein Mangel angenommen, wenn eine Wohlfühltemperatur von 26 Grad überschritten wird oder wenn bei einer Außentemperatur von über 32 Grad die Innentemperatur nicht sechs Grad darunterliegt. Die Richter beurteilten diese Argumentation jedoch kritisch. Schließlich gelte die Arbeitsstättenverordnung unmittelbar nur zwischen Arbeitgeber und dessen Arbeitnehmern. Das daraus entstehende Risiko und dessen Folgen für hitzebedingte Beeinträchtigung der Angestellten des Mieters werde demnach einseitig auf den Vermieter übertragen.

Kein Mangel ohne detaillierte Angaben

Da der Mieter nicht konkret darlegen konnte, an welchen Tagen welche Temperaturverhältnisse geherrscht haben, konnte das Gericht keinen Mangel feststellen. Es fehlte den Richtern an Angaben zu den konkreten Außentemperaturen im Tagesverlauf. Wenn nämlich ein Mangel schon aus dem fehlenden Abstand von Außen- und Innentemperatur hergeleitet werden soll, müsse der Mieter zwingend Angaben zu den Außentemperaturen machen können, so die Richter. Andernfalls würde das Risiko der Gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigung bei einem prognostizierten Temperaturanstieg infolge des Klimawandels allein dem Vermieter auferlegt.

Tipp: Störungen der Heizung oder der Klimaanlage können die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache grundsätzlich nur während der Heizperiode und der heißen Jahreszeit herabsetzen. Insofern mindert sich die Miete infolge eines solchen Mangels auch nur innerhalb des relevanten Zeitraums.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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