Große regionale Unterschiede beim Bauüberhang

Immer, wenn die Zahlen neu genehmigter Wohnungen gemeldet werden, weisen wir darauf hin: Als Indikator für die Entwicklung des Wohnungsbaus taugen die Zahlen nur bedingt, denn längst nicht jede genehmigte Wohnung wird auch zeitnah gebaut. Diese genehmigten, aber noch nicht gebauten Wohnungen bezeichnet man als Bauüberhang. Der ist groß – und regional sehr unterschiedlich.

Nicht überall in NRW wird so fleißig gebaut: Der Bauüberhang ist stellenweise erheblich.

Immer, wenn die Zahlen neu genehmigter Wohnungen gemeldet werden, weisen wir darauf hin: Als Indikator für die Entwicklung des Wohnungsbaus taugen die Zahlen nur bedingt, denn längst nicht jede genehmigte Wohnung wird auch zeitnah gebaut. Diese genehmigten, aber noch nicht gebauten Wohnungen bezeichnet man als Bauüberhang. Der ist groß – und regional sehr unterschiedlich.

Bonn. Auf 846.500 Wohnungen belief sich 2021 der Bauüberhang in Deutschland. In Berlin gab es dabei Ende 2021 den mit großem Abstand höchsten Bauüberhang in Deutschland. Insgesamt rund 65.800 Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt in der Bundeshauptstadt genehmigt, aber bislang nicht gebaut worden. Auf dem zweiten Platz landete die bayerische Metropole München mit 36.600 Wohneinheiten, gefolgt von Hamburg mit 26.500. Das geht aus einer Auswertung hervor, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumplanung (BBSR) jetzt vorgelegt hat.

Die Ergebnisse zeigen, dass insgesamt Großstädte und Ballungsgebiete deutlich stärker vom Bauüberhang betroffen sind als ländliche Räume. Ein knappes Viertel des gesamten Bauüberhangs – das sind rund 205.000 Wohneinheiten – entfällt derzeit auf die 14 deutschen Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Mehr als zwei Drittel des deutschen Bauüberhangs – 69,5 Prozent – sind in städtischen Räumen zu finden. In absoluten Zahlen sind das 588.300 genehmigte, aber bislang nicht erbaute Wohnungen.

Kleiner Bauüberhang auf dem Land

Die ländlichen Räume kommen dagegen nur auf einen Anteil von 30,5 Prozent am deutschen Bauüberhang, 258.100 genehmigte Wohnungen warten dort noch auf ihre Errichtung. Vor allem das Umland der großen Metropolen kommt auf hohe Werte beim Bauüberhang, nicht nur rund um Berlin und München, sondern auch an der Rheinschiene sind die Zahlen größer als im ländlichen Raum von Nordrhein-Westfalen. Den größten Bauüberhang in NRW gibt es in Düsseldorf mit 144,1 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner.

Am unteren Ende rangieren in NRW dagegen Krefeld (10,4) und Gelsenkirchen (15,5). Der BBSR-Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt sagte zu den Hintergründen: „Der anhaltende Zuwachs des Bauüberhangs lässt sich auch auf längere Bauzeiten zurückführen.“ Er wies darauf hin, dass im Geschosswohnungsbau die Bauzeiten größer sind als bei anderen Vorhaben. Der Anteil des Geschosswohnungsbaus an allen Baugenehmigungen hat sich allerdings im letzten Jahrzehnt deutlich erhöht. Das ist ein Teil der Erklärung für die hohen Bauüberhänge im städtischen Raum.

Bauüberhang hat verschiedene Ursachen

Schließlich sind es vor allem die Städte, in denen vorwiegend auf Geschosswohnungsbau gesetzt wird. Hinzu kommen nach Aussage des BBSR dann noch knappe Baumaterialien und Fachkräftemangel auf dem Bau. Auch diese Effekte führen zu Verzögerungen beim Neubau. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass sich der Anteil der genehmigten, aber noch nicht begonnenen Bauvorhaben in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert hat. Er lag im letzten Jahr bei 40 Prozent, genau wie auch schon in den Jahren davor. Gestiegen ist dagegen die Zahl der begonnenen, aber noch nicht fertig gestellten Projekte.

So waren 29 Prozent der als Bauüberhang geführten Projekte 2021 zwar schon begonnen worden, aber bislang der Rohbau nicht vollendet worden. Bei 31 Prozent der Bauvorhaben ist der Rohbau schon fertig, das Gebäude aber noch unvollendet. Gerade in diesen zusammen 60 Prozent der Fälle liegt es nahe, von Verzögerungen durch die Schwierigkeiten der Bauwirtschaft als Ursache auszugehen. Wenig verwunderlich dagegen ist, dass 41 Prozent der noch nicht gebauten Wohneinheiten erst im Jahr 2021 genehmigt wurden. 30 Prozent des Bauüberhangs sind allerdings schon seit 2019 und früher genehmigt. Hier kann man von ernsthaften Verzögerungen sprechen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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