Grunderwerbsteuer bei unbebautem Grundstück: Zählt zukünftiges Gebäude mit?

Wer ein unbebautes Grundstück nur unter der Bedingung kauft, dass er es anschließend auch bebauen lässt, muss mehr Grunderwerbsteuer zahlen: Der Fiskus darf die Steuer dann nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch auf die Baukosten des Hauses erheben. Der Bundesfinanzhof hat jetzt klargestellt: Auch übliche Abweichungen vom ursprünglichen Bauplan ändern daran nichts.

Wer ein unbebautes Grundstück nur unter der Bedingung kauft, dass er es anschließend auch bebauen lässt, muss mehr Grunderwerbsteuer zahlen: Der Fiskus darf die Steuer dann nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch auf die Baukosten des Hauses erheben. Der Bundesfinanzhof hat jetzt klargestellt: Auch übliche Abweichungen vom ursprünglichen Bauplan ändern daran nichts.

München. Wenn beim Kauf eines unbebauten Grundstücks bereits klar ist, dass der Käufer es bebauen muss, darf das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erheben, sondern auch den im Werkvertrag mit dem Bauunternehmen vereinbarten Preis für das Gebäude mit einbeziehen. Das gilt selbst dann, wenn das am Ende tatsächlich errichtete Gebäude deutlich von den Plänen abweicht, auf denen der Werkvertrag basierte.

So hat es der Bundesfinanzhof (BFH) Ende letzten Jahres entschieden, wie das Gericht jetzt mitteilte (Beschluss vom 10.12.2019, Az.: II B 20/19). Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Besteuerung einer neuen Doppelhaushälfte. Der Bauherr hatte Mitte März 2017 für 174.350 Euro die Hälfte des unbebauten Grundstücks gekauft – unter der aufschiebenden Bedingung, dass mit einer Firma ein Werkvertrag über den Bau eines Hauses darauf zustande kommt.

Werkvertrag abgeschlossen – Baupläne nachträglich geändert

Der Werkvertrag wurde tatsächlich noch Ende desselben Monats abgeschlossen. Die beiden Käufer der zwei Grundstückshälften vereinbarten darin mit der Baufirma, dass sie ein Doppelhaus auf dem Grundstück errichten sollte. Dafür machten die Beteiligten einen Preis von 395.000 Euro aus. Im Mai veranlagte das Finanzamt den fraglichen Eigentümer zur Grunderwerbsteuer. Dafür addierte es den Grundstückskaufpreis und den vereinbarten Baupreis für das Haus und teilte das Ergebnis durch zwei.

Laut Steuerbescheid sollte der Bauherr rund 17.000 Euro an den Fiskus zahlen. Dagegen zog er vor Gericht. Er ging davon aus, dass das Finanzamt die Kosten für den Bau des Hauses nicht hätte mit einbeziehen dürfen. Es habe sich insofern nicht um einen einheitlichen Erwerbsvorgang gehandelt, als das tatsächlich errichtete Haus erheblich von den ursprünglichen Plänen abgewichen und dadurch auch um rund 51.000 Euro teurer geworden sei.

Bauherr hatte zahlreiche Sonderwünsche

Weil das Gebäude nichts mehr mit dem im Werkvertrag beschriebenen zu tun gehabt habe, bestehe zwischen den Verträgen zum Kauf des Grundstücks und zur Errichtung eines Gebäudes darauf kein sachlicher Zusammenhang mehr. Im Einzelnen hatte man im Keller ein größeres Fenster mit Lichthof, einen Heizkörper und diverse Steckdosen hinzugefügt und dadurch einen zusätzlichen Wohnraum von ca. 20 Quadratmetern geschaffen. Ein anderer Kellerraum wurde verlegt.

Im Erdgeschoss plante man mit einer Wand weniger und ergänzte einen Kamin. Das Obergeschoss bekam eine Fußbodenheizung, das Elternschlafzimmer eine zusätzliche Wand. Die Kinderzimmer ergänzte man um größere Dachfenster, im Dachgeschoss traf man Vorbereitungen für ein Bad und ein zusätzliches Dachfenster. All das führte der Bauherr gegenüber dem Gericht als Änderungen an der ursprünglichen Planung auf, die nach Abschluss des Werkvertrages passiert waren.

Charakter der Baumaßnahme durch Sonderwünsche verändert?

Mit dieser Argumentation hatte der Kläger allerdings weder vor dem Finanzgericht, noch vor dem Bundesfinanzhof (BFH) Erfolg. Die Bundesrichter bescheinigten dem Finanzamt, bei der Besteuerung korrekt vorgegangen zu sein. Sie erklärten: „Ergibt sich bereits aus den zivilrechtlichen Vereinbarungen, dass Gegenstand des Erwerbs nicht das unbebaute, sondern das Grundstück in seinem (zukünftig) bebauten Zustand ist, sind die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.“

Daran ändere es nichts, wenn später bei der Bebauung im üblichen Rahmen von der ursprünglichen Planung abgewichen werde. Die Richter erklärten auch, was mit dem üblichen Rahmen gemeint ist: „Maßgeblich ist, ob sich durch die Änderungen gegenüber der ursprünglichen Planung der Charakter der Baumaßnahme ändert“. Veränderungen bei den Baukosten bzw. bei der Flächengröße von mehr als 10 % seien dabei jeweils nur Indizien für eine wesentliche Änderung.

Fiskus durfte Grundstückskaufpreis und Baupreis zusammen besteuern

Im vorliegenden Fall sah der Bundesfinanzhof eine so grundlegende Änderung der ursprünglichen Pläne nicht als gegeben an. Im Urteil schreiben die Richter: „Allein der veränderte Zuschnitt einzelner Räume, der Einbau größerer Fenster und eines Kamins, sowie eine geänderte Kellernutzung dürften dafür auch dann nicht zu einer wesentlichen Veränderung des Charakters führen, wenn die Kosten für die Änderungen mehr als 10 % der ursprünglichen Planung betragen.“

Das ist eine interessante Einschätzung des Bundesfinanzhofs für zukünftige, ähnlich gelagerte Fälle. Im vorliegenden Fall kam es auf die Frage, wie maßgeblich die Änderungen waren, jedoch gar nicht an, wie der Gerichtshof feststellte. Denn: Der Grundstückskaufvertrag stand ja unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Werkvertrag über die Errichtung der Doppelhaushälfte auf dem betreffenden Grundstück geschlossen wird. Der Käufer konnte das Grundstück also nur im zukünftig bebauten Zustand erwerben. Damit waren die Baukosten sowieso mit zu besteuern.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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