Haftet die ganze WEG für Fehler von Verwalter oder Handwerker?

Die Eigentümerversammlung beauftragt einen Handwerker mit einer Sanierung – aber der arbeitet unvollständig. Der Verwalter pocht nicht auf eine ordentliche Ausführung, wodurch einem Wohnungseigentümer im Haus finanzielle Schäden entstehen. Wer kann hier auf Schadenersatz verklagt werden? Der Handwerker? Der Verwalter? Oder die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes?

Die Eigentümerversammlung beauftragt einen Handwerker mit einer Sanierung – aber der arbeitet unvollständig. Der Verwalter pocht nicht auf eine ordentliche Ausführung, wodurch einem Wohnungseigentümer im Haus finanzielle Schäden entstehen. Wer kann hier auf Schadenersatz verklagt werden? Der Handwerker? Der Verwalter? Oder die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes?

Karlsruhe. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) haftet gegenüber einem ihrer Sondereigentümer nicht dafür, wenn der Verwalter ihre Beschlüsse falsch, unvollständig oder gar nicht in die Tat umsetzt. Auch wenn die WEG einen Handwerker beauftragt hat, muss sie einem Sondereigentümer keinen Schaden ersetzen, den der Handwerker an dessen Sondereigentum verursacht hat. Schadenersatz kann der Sondereigentümer nur direkt vom WEG-Verwalter oder dem Handwerker einfordern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17).

Der konkrete Fall drehte sich um eine vermietete Eigentumswohnung, in der sich Feuchtigkeitsschäden zeigten. Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin eine Sanierung am Gemeinschaftseigentum, um das Problem zu beheben. Das gelang jedoch nicht, weil die Arbeiten nicht fachgerecht über die Bühne gingen. Schlimmer noch: Ein Brand verursachte in der Folgezeit weitere Schäden. Die Eigentümer beschlossen, einer Firma den Auftrag zur Beseitigung von Brand- und Feuchtigkeitsschäden zu erteilen. Als der Betrieb fertig war, nahm die WEG die Arbeiten auch ab.

Handwerker arbeitete fehlerhaft – Verwalter hakte nicht nach

Zwei Monate später zeigte sich allerdings: In der betroffenen Wohnung gab es noch immer ein Feuchtigkeitsproblem. Die Firma hatte sich bei ihren Sanierungsarbeiten nämlich nur um den Brandschaden gekümmert und nicht um die Feuchtigkeit. Einen Auftrag zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden hätte man nicht bekommen, sagte das Unternehmen der Verwalterin. Sie verfolgte die Sache jedoch nicht weiter. Es dauerte fast zweieinhalb Jahre, bis eine außerordentliche  Eigentümerversammlung einberufen wurde, um sich dem Thema anzunehmen.

Der betroffenen Sondereigentümerin war inzwischen ein nicht unbeträchtlicher finanzieller Schaden entstanden – durch entgangene Mieteinnahmen. Sie verklagte deswegen die WEG auf Schadenersatz. Den muss die Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings nicht leisten – das hat am Ende der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und die Klage der vermietenden Eigentümerin damit abgewiesen.

Für Fehler des WEG-Verwalters haftet der Verwalter

Die Richter befanden, dass die Verwalterin ihre Pflichten verletzt hatte. Sie hätte dafür sorgen müssen, dass die Firma die Sanierungsmaßnahme so ausführt, wie es die Eigentümer beschlossen hatten. Also inklusive einer Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden. Ein Verwalter ist nämlich verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümer vollständig umzusetzen. Wenn er diese Pflicht unterlässt, haftet der Verwalter für daraus entstehende Schäden – und nicht die WEG. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen individuellen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser die Beschlüsse der Gemeinschaft auch durchführt, stellten die Bundesrichter klar.

Auch für eventuelle Fehler von Handwerkern haftet nicht die WEG, urteilte der Gerichtshof. Ob Handwerker, Architekt oder Bauleiter: Wer vom Verwalter im Namen der WEG beauftragt wird, haftet selbst für Schäden, die seine Arbeit einem der Wohnungseigentümer zufügt. Er ist nämlich kein Erfüllungsgehilfe der WEG – deswegen muss die Gemeinschaft auch für seine Fehler nicht gerade stehen. Der Verwalter muss einem geschädigten Eigentümer zumindest die nötigen Informationen liefern, damit er seine Ansprüche gegen den Handwerker durchsetzen kann.

Neue Rechtslage: Für Fehler des Handwerkers haftet der Handwerker

In diesem Punkt ist der BGH von seiner bisherigen Rechtsprechung abgewichen. Der Grund liegt in der Reform des WEG-Rechts im Jahr 2007, schreibt Karlsruhe. Zuvor hatten die Richter Handwerker durchaus als Erfüllungsgehilfen eingestuft. Demnach mussten die Eigentümer haften, wenn Handwerker Schäden an einem Sondereigentum verursachten. Das ist aber mit der seit 2007 geltenden Rechtslage nicht mehr vereinbar, wie der BGH jetzt anhand des vorliegenden Falles entschied.

Übrigens: Wenn eine notwendige Sanierung am Gemeinschaftseigentum von der Eigentümerversammlung gar nicht beschlossen worden wäre, hätte die WEG als Ganzes ebenfalls keinen Schadenersatz leisten müssen. In solchen Fällen kann die Forderung nach Schadenersatz nur diejenigen Eigentümer treffen, die in der Eigentümerversammlung gegen die Maßnahme gestimmt, sich enthalten haben oder schuldhaft untätig geblieben sind. Das hatte der BGH schon vor einigen Jahren entschieden (Urteil vom 17.10.2014, Az.: V ZR 9/14).

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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