Hausverkauf im Milieuschutzgebiet: Wie weit geht das Vorkaufsrecht der Kommune?

In Berlin passiert es öfter: Wenn ein Gebäude in einem Milieuschutzgebiet den Eigentümer wechselt, zieht die Stadt die Karte des Vorkaufsrechts. Sie sichert sich das Gebäude für die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft – mit dem Argument, dadurch eine Verdrängung der Mieter durch mutmaßliche Mieterhöhungen oder Umwandlungen der neuen Eigentümer zu verhindern. Ist das rechtens?

Das Bundesverwaltungsgericht setzt dem Vorkaufsrecht von Kommunen enge Grenzen.

In Berlin passiert es öfter: Wenn ein Gebäude in einem Milieuschutzgebiet den Eigentümer wechselt, zieht die Stadt die Karte des Vorkaufsrechts. Sie sichert sich das Gebäude für die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft – mit dem Argument, dadurch eine Verdrängung der Mieter durch mutmaßliche Mieterhöhungen oder Umwandlungen der neuen Eigentümer zu verhindern. Ist das rechtens?

Leipzig. Eine Kommune darf beim Verkauf eines Gebäudes in einem Milieuschutzgebiet kein Vorkaufsrecht ausüben, um Mieter vor vermeintlichen zukünftigen Mieterhöhungen oder einer Umwandlung der Wohnungen in Wohneigentum zu schützen. Ist das Grundstück so bebaut, wie es dem Ziel der städtebaulichen Maßnahmen entspricht, wird entsprechend genutzt und ist frei von Mängeln, darf die Kommune nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen. So hat es das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) am Dienstag entschieden (Urteil vom 09.11.2021, Az.: BVerwG 4 C 1.20).

Damit wiesen die Bundesrichter den links-grünen Berliner Senat nach dem Scheitern des verfassungswidrigen Mietendeckels einmal mehr in seine Schranken. Die Sache drehte sich um ein Haus im Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg. In dem Gebäude gibt es 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Als das Haus an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde, griff der Berliner Bezirk ein. Er ging davon aus, dass ihm ein Vorkaufsrecht zustand, weil das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt. Der Bezirk schnappte dem Käufer das Haus weg – zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft.

Kein Vorkaufsrecht wegen mutmaßlicher zukünftiger Verdrängung von Mietern

Damit wollte die Bezirksverwaltung verhindern, dass die Mietwohnungen in dem Haus womöglich in Eigentumswohnungen umgewandelt werden könnten – oder, dass die neue Eigentümerin womöglich die Miete erhöht. Ein Vorgehen, das die öffentliche Hand in Berlin häufiger einsetzt. Die Immobiliengesellschaft ließ sich das nicht gefallen und klagte. Nachdem vor den Berliner Gerichten nichts zu gewinnen war, ging man vor das Bundesverwaltungsgericht und bekam Recht. Die Mutmaßung, ein neuer Eigentümer könnte Mieten erhöhen, Mietern kündigen oder Mietwohnungen in Eigentum umwandeln, rechtfertigt kein Vorkaufsrecht.

Mit dieser Entscheidung stoppten die Richter die seit längerem eingebürgerte Berliner Praxis, private Investitionen in Wohnraum zu unterbinden. Sie stellten klar: Das Vorkaufsrecht hat eine Kommune auch in einem Milieuschutzgebiet nur dann, wenn das Gebäude Mängel aufweist oder wenn das Grundstück nicht nach Ziel und Zweck der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist bzw. nicht entsprechend genutzt wird. All das war nach den Feststellungen des Gerichts in diesem Fall jedoch nicht gegeben. Es spielt dagegen keine Rolle, was ein neuer Eigentümer mutmaßlich in Zukunft mit dem Gebäude tun könnte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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