Die Heizkosten sind einer der größeren Posten in jeder Betriebskostenabrechnung einer Wohnung. Messgeräte am Heizkörper dienen bei der Abrechnung der Verteilung der Kosten auf die Mieter. Doch in Altbauten heizen oft nicht nur die Heizkörper: Auch nicht gedämmte Heizungsrohre heizen mit. Unter welchen Umständen darf ihre Heizleistung für die Heizkostenverteilung mit herangezogen werden?
Karlsruhe. Wenn Heizungsrohre ungedämmt freiliegen, tragen sie mit zur Erwärmung der Wohnung bei. Die Heizkostenverordnung gibt Vermietern in solchen Fällen die Möglichkeit, den tatsächlichen Wärmeverbrauch der Mieter nach „anerkannten Regeln der Technik“ zu bestimmen (siehe dazu: § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV). Dabei rechnen sie die Heizleistung der Heizungsrohre mit ein – die Regeln der Technik dafür enthält ein Beiblatt der VDI-Richtlinie 2077.
Allerdings geht das nicht bei Häusern, in denen die Heizungsrohre zwar weitgehend ungedämmt sind, aber unter Putz oder Estrich liegen. In diesem Fall kann die Rohrwärme nicht in die Heizkostenabrechnung einfließen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 15.03.2017, Az.: VIII ZR 5/16). In dem Fall ging es um eine Wohnung in Dresden. In dem Haus gibt es eine Einrohrheizung. Deren Leitungen zur Wärmeverteilung sind weitgehend nicht gedämmt, allerdings auch nicht freiliegend, sondern unter Putz verlegt.
Rohrwärme zählt nur bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren
Die Vermieter hatten in den Betriebskostenabrechnungen von 2010 bis 2012 auch die nicht erfasste Rohrwärme der ungedämmten Heizungsrohre mit berechnet. Dabei arbeiteten sie nach dem Beiblatt "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077. Die Mieterin hielt das für unzulässig und klagte.
Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin Recht. Die Heizkostenabrechnung sei fehlerhaft. Die Vermieter müssen der Klägerin nunmehr 489 Euro zu viel gezahlte Heizkosten zurückzahlen. Der fragliche Paragraph der Heizkostenverordnung erlaubt nach dem Urteil des BGH eine Berücksichtigung der Rohrwärme tatsächlich nur bei freiliegenden Heizungsrohren. Damit seien sichtbar auf der Wand verlaufende Leitungen gemeint.
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