Immobilien-GbR: Was Eigentümer beachten müssen

Immobilien-GbR: Was Eigentümer beachten müssen

Am 1. Januar 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Dadurch ergeben sich wichtige Änderungen im deutschen Gesellschaftsrecht, welche auch für Eigentümer und Vermieter von Bedeutung sein können. Haus & Grund Deutschland hat die wichtigsten Fragen zu diesem Thema gesammelt und beantwortet.

Am 1. Januar 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Dadurch ergeben sich wichtige Änderungen im deutschen Gesellschaftsrecht, welche auch für Eigentümer und Vermieter von Bedeutung sein können. Haus & Grund Deutschland hat die wichtigsten Fragen zu diesem Thema gesammelt und beantwortet.

Berlin. Ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) jetzt rechtsfähig? Ja, das Gesetz geht nun von dem Leitbild der rechtsfähigen Außen-GbR aus. Bislang hatte nur die Rechtsprechung die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft anerkannt. Mit dem Inkrafttreten des MoPeG kann die GbR nun von Gesetzes wegen Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und wird vermögensfähig. Das Gesetz kennt zwar auch die nicht rechtsfähige Innen-GbR, die den Gesellschaftern zur Ausgestaltung ihres Rechtsverhältnisses untereinander dient. Im Weiteren soll es hier jedoch explizit um die rechtsfähige Außen-GbR gehen.

Sind nun alle Bruchteilseigentümer oder Erbengemeinschaften automatisch eine rechtsfähige GbR?

Nein, eine GbR entsteht genau wie vor der Reform durch das MoPeG nur dann, wenn sich die Gesellschafter durch den Abschluss eines Gesellschaftsvertrages zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks verpflichten. Soll die GbR dann auch noch selbst Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und nach dem Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen, handelt es sich erst um eine rechtsfähige Gesellschaft. Nicht rechtsfähige Gesellschaften, Erbengemeinschaften oder andere Bruchteilsgemeinschaften können weiterhin bestehen.

Müssen sich Immobilieneigentümer, die eine rechtsfähige GbR bilden, registrieren?

Ja, über kurz oder lang werden sich rechtsfähige GbR, die Immobilien besitzen, in einem GbR-Register eintragen müssen. Durch das MoPeG wurde ein solches Register bei den Amtsgerichten eingeführt. In dieses sollen unter anderem die Gesellschafter und die Vertretungsregelungen eingetragen werden. Die Eintragung ist grundsätzlich nur rechtsfähigen GbR möglich, allerdings jedoch zunächst freiwillig. Sie wird aber für andere Eintragungspflichten teilweise zwingend vorgesehen, sodass eine Eintragungspflicht in vielen Fällen durch die Hintertür besteht.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die rechtsfähige GbR Immobilien besitzt und als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden soll. Eine Eintragung ins Grundbuch ist nämlich nur für registrierte GbR möglich, da im Grundbuch nur noch auf die eingetragene GbR (eGbR) verwiesen wird. Bereits bestehende GbR mit Immobilien müssen sich nicht zwangsweise registrieren. Zwar sollen die Grundbuchämter darauf hinwirken, eine Registrierung soll jedoch erst dann gefordert werden, wenn eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden muss.

Eine weitere Registrierungspflicht durch die Hintertür könnte sich für vermietende GbR ergeben, da für die Vermietung in der Regel ein Bankkonto notwendig ist. Nach dem MoPeG sollen Banken vor der Eröffnung eines Kontos die Identität der GbR überprüfen, was über ein Register – in diesem Fall das GbR-Register – zu erfolgen hat. Somit ist es sehr wahrscheinlich, dass bei der Kontoeröffnung für die GbR die Eintragung im GbR-Register verlangt wird.

Muss ein Gesellschafterwechsel im Grundbuch geändert werden?

Bislang wurden GbR, die im Grundbuch eingetragen waren, mit ihren Gesellschaftern im Grundbuch aufgeführt. Bei einem Gesellschafterwechsel musste also eine Änderung im Grundbucheintrag erfolgen. Seit dem 1. Januar 2024 ist das dann nicht mehr notwendig, wenn die im Register eingetragene GbR (eGbR) im Grundbuch aufgeführt ist. Gesellschafterwechsel werden dann nur noch im Register angezeigt.

Kann in einem Mietverhältnis, in dem die Vermieter als rechtsfähige GbR organisiert sind, noch eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden?

Bis zum Inkrafttreten des MoPeG war die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung der teilrechtsfähigen GbR für einen ihrer Gesellschafter höchstrichterlich anerkannt. Hierbei wurde insbesondere darauf abgestellt, dass die GbR kein gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigtes Rechtssubjekt sei, sondern eine starke Vergleichbarkeit zur Miteigentümergemeinschaft oder Erbengemeinschaft bestehe. Ob diese Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof aufrechterhalten wird, ist bislang nicht absehbar. Als GbR organisierte Vermieter sollten diese Problematik zumindest im Hinterkopf haben, wenn geplant ist, die Immobilie irgendwann selbst zu nutzen.

Können Mieter-Wohngemeinschaften als GbR organisiert sein?

Ja, das ist theoretisch möglich, da auch Mieter zum Zwecke der Anmietung der Immobilie eine GbR gründen könnten. Ist dies der Fall, spricht viel dafür, dass die einzelnen Gesellschafter ohne Zustimmung des Vermieters ausgetauscht werden können, da ja nur die GbR als juristische Person Mieterin wäre. Als GbR organisierte Vermieter sollten auch diese Problematik im Auge behalten, wenn ihre Wohnung durch eine GbR als Wohngemeinschaft genutzt werden soll.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach seiner Veröffentlichung nicht mehr aktualisiert wird. Das Veröffentlichungsdatum ist über der Überschrift angegeben.

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