Immobilienerbe wird teurer: höhere Freibeträge gefordert

Bei der Erbschaftsteuer gibt es Freibeträge, die gewährleisten, das insbesondere nahe Angehörige oftmals keine oder nur geringe Steuern auf ihre Erbschaften zahlen. Eine Neuregelung führt jetzt aber dazu, dass die Wertermittlung für Immobilien enger an das Marktgeschehen und damit die stark gestiegenen Preise angepasst wird. Die Freibeträge könnten dann oft nicht mehr ausreichen.

Bei der Erbschaftsteuer gibt es Freibeträge, die gewährleisten, das insbesondere nahe Angehörige oftmals keine oder nur geringe Steuern auf ihre Erbschaften zahlen. Eine Neuregelung führt jetzt aber dazu, dass die Wertermittlung für Immobilien enger an das Marktgeschehen und damit die stark gestiegenen Preise angepasst wird. Die Freibeträge könnten dann oft nicht mehr ausreichen.

Berlin/Düsseldorf. Der Bundestag hat letzten Freitag (2. November 2022) das Jahressteuergesetz 2022 beschlossen. Ob der Bundesrat in seiner Sitzung am 16. Dezember zustimmt, ist noch nicht absehbar – denn das Gesetz ist umstritten. In sich hat es unter anderem eine unscheinbare Neuregelung für die Erhebung der Erbschaftsteuer, die für Erben von Immobilien zu drastischen Steuererhöhungen führen könnte.

Hintergrund: Die Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer wird bei Immobilien auf den Verkehrswert der Objekte erhoben. Zu dessen Ermittlung gibt es unterschiedliche Methoden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert sind. Beim Vergleichswertverfahren werden die in der Vergangenheit erzielten Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Umgebung zur Wertermittlung herangezogen. Beim Sachwertverfahren stellt man dagegen auf die Grundstückskosten und die Herstellungskosten des Gebäudes ab.

Das Ertragswertverfahren wiederum bezieht neben dem reinen Sachwert auch die Höhe der Mieteinnahmen mit ein. Es kommt daher bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Das Sachwertverfahren wird dagegen häufig für Einfamilienhäuser eingesetzt. Nun ist die Immobilienwertermittlungsverordnung allerdings zwischenzeitlich abgeändert worden, das neue Jahressteuergesetz greift diese Anpassungen auf. Sie zielen darauf ab, die Immobilienwerte möglichst nah an den Verkaufswert anzupassen.

Immobilien höher bewertet: Freibeträge reichen öfter nicht mehr aus

Konkret werden dazu die Liegenschaftszinssätze (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG) und die Sachwertfaktoren (§ 191 Satz 2 BewG i.V.m. Anlage 25 zum BewG) an das aktuelle Marktpreisniveau angepasst und ein neuer Regionalfaktor im Sachwertverfahren eingeführt. Damit setzt der Gesetzgeber eine Forderung des Bundesverfassungsgerichts um. Das Problem dabei: Die Immobilienwerte sind in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. So dürften viele Immobilien nach den neuen Regelungen deutlich höher bewertet werden als bisher.

Dadurch kann die Steuerlast steigen: „Der drohende Anstieg kommt zustande, indem das Bundesfinanzministerium an einigen unauffällig wirkenden Stellschrauben bei den Werten dreht, die das Finanzamt ansetzt“, erklärt Sibylle Barent, Steuerrechtsexpertin vom Zentralverband Haus & Grund Deutschland. Allein die Änderung der Ansätze bei den Bewirtschaftungskosten von Mietobjekten könne schon 10 bis 12 Prozent ausmachen. „Nimmt man alle Stellschrauben zusammen, kommen da leicht 20 bis 30 Prozent Steigerung der steuerlichen Werte zusammen“, betont Barent.

Bei (teil-)gewerblich genutzten Immobilien drohe infolge der sich ändernden Wertermittlung sogar eine Verdoppelung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer. Zugleich belässt das Jahressteuergesetz die Freibeträge für die Erben jedoch unverändert auf dem Niveau, das im Jahr 2009 festgelegt worden ist. Das bedeutet: Ehepartner können im Wert von bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro. Für Enkelkinder liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro, Urenkel und Eltern, die von Kindern erben, müssen 100.000 Euro nicht versteuern. Für alle anderen Erben bleiben immerhin noch 20.000 Euro steuerfrei.

FDP fordert deutlich höhere Freibeträge

Diese Freibeträge gelten für die Erbschaftsteuer genauso wie auch für die Schenkungsteuer. Bei letzterer leben sie nach 10 Jahren wieder auf, so dass mehrmalige Schenkungen steuerfrei möglich sind, wenn dazwischen ein Jahrzehnt abgewartet wird. Viele Immobilienerben, die nach bisherigen Regeln keine oder nur geringe Steuern gezahlt hätten, müssen durch die Neuregelung im nächsten Jahr für ihre Erbschaft richtig tief in die Tasche greifen. Selbst die 500.000 Euro Freibetrag sind für eine aktuell bewertete Immobilie in vielen Regionen Deutschlands nicht mehr viel.

Ist die Tasche nicht tief genug, bleibt nur ein Verkauf der Immobilie. Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) hat jetzt eine Anhebung der Freibeträge um etwa 25 Prozent gefordert, wie verschiedene Medien heute (7. Dezember 2022) berichten. Allerdings kann er das nur fordern und nicht selbst umsetzen. Denn: Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nach vom Bund festgelegten Regeln erhoben, die Einnahmen fließen jedoch vollständig in die Kassen der Länder. Deswegen müssten die Länder eine Anpassung der Freibeträge über den Bundesrat beschließen.

Unterstützung für Lindner kommt von der FDP-Fraktion im Landtag von Nordrhein-Westfalen. „Die Landesregierung von Ministerpräsident Wüst muss sich beim Bundesrat für eine Anhebung der Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer einsetzen“, schreibt die Fraktion heute in einer Pressemitteilung. „Die FDP-Landtagsfraktion NRW hat eine entsprechende Forderung in das Landesparlament eingebracht.“ Steuererhöhungen durch die Hintertür dürfe es nicht geben, sagte Ralf Witzel, Sprecher für Haushalt und Finanzen der FDP-Fraktion.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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