Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat ein Urteil gefällt, dass all jene Immobilieneigentümer betrifft, die ihren Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen. Sie können in diesem Fall nämlich eine Ermäßigung bestimmter Kostenpunkte einfordern – für andere Kostenbestandteile müssen sie dagegen voll aufkommen. Grundlage ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Luxemburg. Zahlt ein Verbraucher einen Immobilienkredit vorzeitig zurück, kann er nur für Zinsen und laufzeitabhängige Kosten eine Ermäßigung von der Bank einfordern. Laufzeitunabhängige Kostenpunkte wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren sind dagegen nicht ermäßigungsfähig – zumindest, sofern die einmalige Gegenleistung dafür bereits erbracht wurde. Das hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) jetzt entschieden (Urteil vom 09.02.2023, Az.: C-555/21).
Der Oberste Gerichtshof Österreichs hatte den EuGH angerufen. Die Österreicher hatten nämlich über eine Klage von Verbraucherschützern gegen die UniCredit Bank Austria zu entscheiden. Die Bank verwendet in ihren Immobilienkreditverträgen eine Klausel, wonach bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits zwar Zinsen und laufzeitabhängige Kosten verhältnismäßig verringert werden, die Bearbeitungsgebühren allerdings nicht erstattungsfähig sind – auch nicht anteilig.
Das hielten die Verbraucherschützer allerdings für rechtswidrig: Immerhin steht in der EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge (2014/17/EU) geschrieben, dass Verbrauchern bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits eine Ermäßigung der Gesamtkosten zusteht. Demnach soll sich die Höhe der Ermäßigung nach den Zinsen richten sowie nach den Kosten für die verbleibende Laufzeit des Vertrages. Wie das genau zu verstehen ist, war dem Obersten Gerichtshof der Alpenrepublik allerdings nicht ganz klar.
Gegenleistung bereits erbracht? Gerichte müssen genau hinsehen
Der Europäische Gerichtshof entschied zur Anfrage aus Österreich: Die Klausel der Bank geht in Ordnung. Der Sinn der Ermäßigungsregelung sei es, den Kreditvertrag an die veränderten Umstände anzupassen, die sich durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehns ergeben. Laufzeitunabhängige Kosten, die zum Zeitpunkt der vorgezogenen Rückzahlung bereits beglichen wurden, sind insofern nicht mit der Regelung gemeint. Genau um solche laufzeitunabhängigen Kosten handelte es sich bei der Bearbeitungsgebühr der UniCredit.
Die Europarichter wiesen zugleich aber auch auf eine Gefahr hin. Die nationalen Gerichte müssten mit ihrer Rechtsprechung gewährleisten, dass solche laufzeitunabhängigen Gebühren nicht für Leistungen aufkommen, welche die Bank zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung noch nicht erbracht hat. Die Gerichte müssten vom Kreditinstitut also einen Nachweis dafür verlangen, inwiefern es sich bei etwaigen Gebühren um Gelder zur Deckung einmaliger oder regelmäßiger Kosten handelt.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.