Irrtümlich Gemeinschaftseigentum saniert: Wer trägt die Kosten?

Selbst an der eigenen Wohnung gehört einem Wohnungseigentümer nicht alles allein: Dinge wie Estrich oder Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Was genau im Sondereigentum des Einzelnen Eigentümers steht und was zum Verantwortungsbereich der Gemeinschaft gehört? Diese Frage wird sehr wichtig, wenn es um Sanierungen und die Frage geht, wer die Kosten trägt.

Selbst an der eigenen Wohnung gehört einem Wohnungseigentümer nicht alles allein: Dinge wie Estrich oder Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Was genau im Sondereigentum des Einzelnen Eigentümers steht und was zum Verantwortungsbereich der Gemeinschaft gehört? Diese Frage wird sehr wichtig, wenn es um Sanierungen und die Frage geht, wer die Kosten trägt.

Karlsruhe. Wohnungseigentümer sollten sich vor Sanierungsmaßnahmen unbedingt genau darüber informieren, welche Bestandteile ihrer Wohnung Sondereigentum sind und welche ins Gemeinschaftseigentum fallen. Denn: Wer auf eigene Faust einen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums saniert und erst später seinen Fehler bemerkt, bleibt auf den Kosten sitzen. Er kann sie nicht von der Gemeinschaft zurückverlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17).

Im konkreten Fall ging es um die Fenster in einer Anlage mit 200 Eigentumswohnungen. Viele Eigentümer in der Anlage interpretierten einen Passus in der Teilungserklärung jahrelang dahingehend, dass sie sich um die Modernisierung der Fenster in ihren Wohnungen selbst kümmern müssten. Entsprechend ließen sie die einfach verglasten Holzrahmen aus den 70er Jahren auf eigene Kosten austauschen. Im März 2012 sprach der Bundesgerichtshof dann jedoch ein Urteil, dass klarstellte: Die Fenster sind Gemeinschaftseigentum und ihr Austausch daher Aufgabe der Gemeinschaft (Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 174/11).

Sanierung am Gemeinschaftseigentum erfordert Beschluss der Gemeinschaft

Einer der Wohnungseigentümer erkannte durch die Veröffentlichung des Urteils seinen Irrtum. Da er im Jahr 2005 seine Fenster hatte erneuern lassen, forderte er nun die Kosten in Höhe von 5.500 Euro von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurück. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof, allerdings ohne Erfolg für den klagenden Eigentümer. Wer aufgrund einer irrtümlich angenommenen Verpflichtung Teile des Gemeinschaftseigentums saniert, kann laut BGH die Kosten nicht von der Gemeinschaft zurückverlangen.

Begründung: Selbst wenn eine Sanierung dringend notwendig ist, obliegt der Eigentümerversammlung die Entscheidung darüber. Auch in solchen Fällen bleibt bei der Umsetzung schließlich ein gewisser Gestaltungsspielraum für die Eigentümer – und sei es nur die Frage, welcher Handwerker beauftragt wird oder ob man im Zuge dessen noch weitere Arbeiten machen lässt. Aus diesem Grund sind sogar unaufschiebbare, dringend erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nur mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung möglich.

Unwissenheit schützt vor Schaden nicht

Die Eigentümergemeinschaft muss aber nicht für Maßnahmen aufkommen, die sie gar nicht beschlossen hat, obwohl ein Beschluss zwingend erforderlich gewesen wäre, stellte der BGH klar. Mit unvorhergesehenen Ausgaben durch Mängel am Gemeinschaftseigentum müssten die Wohnungseigentümer zwar immer rechnen. Nach Ansicht der Bundesrichter kann jedoch nicht verlangt werden, dass die Eigentümer ihre Finanzplanung darauf einrichten, abgeschlossene Arbeiten aus der Vergangenheit bezahlen zu müssen, über die man gar nicht mitentscheiden konnte.

Folge des Richterspruchs: Der Wohnungseigentümer bleibt auf den Kosten für die neuen Fenster sitzen, die er eigentlich gar nicht allein hätte bezahlen müssen. Das zeigt, wie wichtig es ist, sich vor Modernisierungsarbeiten jeglicher Art an der Eigentumswohnung gut zu informieren, für welche Arbeiten man als Eigentümer überhaupt selbst verantwortlich ist. Es lohnt sich daher, die Beratung des örtlichen Haus & Grund-Vereins in Anspruch zu nehmen. Hier können Mitglieder solche Fragen im Vorfeld mit Experten klären.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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