Mietspiegel stellen alle paar Jahre die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich Vermieter bei Mieterhöhungen orientieren. Doch was ist, wenn zwischen der Datenerhebung für den Mietspiegel und der Mieterhöhung eine erhebliche Inflation eingetreten ist? Kann man diese dann auf die Vergleichsmiete aufschlagen? Damit hat sich jetzt das Landgericht München befasst.
München. Wenn die Verbraucherpreise zwischen der Datenerhebung für den aktuell gültigen Mietspiegel und dem Zeitpunkt einer Mietanpassung erheblich gestiegen sind, dürfen Vermieter bei ihrer Mieterhöhung dennoch nicht über die vom Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Dieser Auffassung ist zumindest das Landgericht München I, wie ein jetzt ergangener Hinweisbeschluss des Gerichts zeigt (Beschluss vom 17.07.2024, Az.: 14 S 3692/24).
Der Beschluss erging in einem Prozess, mit dem eine Vermieterin versuchte, eine Mieterhöhung in München durchzusetzen. Sie wollte die Miete über die vom Mietspiegel 2023 festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen, weil es zwischen der Datenerhebung für den Mietspiegel und dem Zeitpunkt ihrer Mietanpassung eine erhebliche Inflation gegeben hatte. So waren die Mieten nach Auffassung der Klägerin erheblich gestiegen. Dies wollte die Vermieterin berücksichtigen. Das Amtsgericht wies die Klage ab.
Allgemeine Teuerungsrate kein Argument für Mieterhöhung über Mietspiegel
Die Vermieterin ging vor das Landgericht, zog ihre Klage inzwischen jedoch auf den Hinweisbeschluss hin zurück. Das Landgericht pflichtete mit seinem Beschluss nämlich dem Amtsrichter bei: Nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern seien die Mieten um etwas mehr als 3 Prozent gestiegen, das sei kein außergewöhnlich starker Anstieg. Die hohe Inflation, also der starke Anstieg der Verbraucherpreise insgesamt, sei ebenfalls keine taugliche Begründung, über die Werte des Mietspiegels hinauszugehen, fand das Landgericht.
Das Gericht wies darauf hin, dass die allgemeine Inflationsrate mithilfe der Preisentwicklung eines Warenkorbs von rund 700 verschiedenen Waren und Dienstleistungen ermittelt wird. Von daher sei ihr keine belastbare Aussage über die Entwicklung der Mietpreise allein zu entnehmen. Außerdem sah das Gericht durch einen sogenannten Stichtagszuschlag, wie er hier angesetzt wurde, die befriedende Wirkung des Mietspiegels gefährdet.
Die Entscheidung hat eine gewisse Signalwirkung: Laut Medienberichten sind beim Landgericht München noch zahlreiche weitere Verfahren zu ähnlich gelagerten Fällen anhängig. Deren Ausgang scheint nunmehr vorgezeichnet. Nichtsdestotrotz handelt es sich nicht um ein höchstinstanzliches Urteil, das zudem auf die konkrete Situation des Münchener Wohnungsmarktes eingeht.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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