Kann eine Mieterhöhung bei umfangreicher Modernisierung auch teilweise wirksam sein?

Oftmals ist es gleich ein ganzes Paket von Modernisierungsmaßnahmen, die Vermieter ihrem Mieter gemeinsam ankündigen und zusammen umsetzen lassen. Dafür lässt sich eine Modernisierungsmieterhöhung ansetzen – die muss aber ausreichend begründet sein. Doch was gilt, sollten einzelne Maßnahmen aus dem Gesamtpaket wegen unzureichender Begründung unwirksam sein?

Oftmals ist es gleich ein ganzes Paket von Modernisierungsmaßnahmen, die Vermieter ihrem Mieter gemeinsam ankündigen und zusammen umsetzen lassen. Dafür lässt sich eine Modernisierungsmieterhöhung ansetzen – die muss aber ausreichend begründet sein. Doch was gilt, sollten einzelne Maßnahmen aus dem Gesamtpaket wegen unzureichender Begründung unwirksam sein?

Karlsruhe. Wenn eine Modernisierungsmieterhöhung sich auf mehrere, voneinander unabhängige Baumaßnahmen bezieht, wird sie nicht zur Gänze unwirksam, falls eine der Baumaßnahmen unzureichend begründet war. Das gilt zumindest dann, wenn die Kosten der einzelnen Maßnahmen im Mieterhöhungsschreiben einzeln aufgelistet sind. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19).

Der konkrete Fall drehte sich um eine seit 1997 vermietete Wohnung in Düsseldorf. Im Jahr 2016 hatten die Vermieter umfangreich modernisiert: Unter anderem wurden die Heizung von Gas auf Fernwärme umgestellt, Wärmedämmungen vorgenommen, Fenster und Türen getauscht, elektrische Leitungen und die Beleuchtung erneuert. Die Vermieter kündigten das Gesamtpaket vorher an und verlangten nachher eine Modernisierungsmieterhöhung.

Eine Mieterin klagte gegen die ihrer Meinung nach ungerechtfertigte Mieterhöhung. Das Landgericht gab ihr allerdings nur teilweise Recht: Die Umstellung der Heizung sei nicht ausreichend begründet und biete somit nicht die Grundlage für eine Mieterhöhung. Davon abgesehen betrachtete das Gericht die Mieterhöhung allerdings als wirksam. In dieser Ansicht bestätigte schließlich auch der Bundesgerichtshof (BGH) das Düsseldorfer Landgericht.

Modernisierungsmieterhöhung teilweise unwirksam: Miete steigt trotzdem

Die Bundesrichter entschieden: Nur weil ein Bestandteil der Mieterhöhungserklärung unwirksam ist, wird nicht die Mieterhöhung insgesamt hinfällig. Das gelte jedenfalls für Fälle, in denen die Mietanpassung wegen mehrerer, klar voneinander trennbarer Baumaßnahmen verlangt wird. Im vorliegenden Fall hätten die Vermieter etwa die Erneuerung der Elektrik und die Umstellung der Heizung auch getrennt voneinander durchführen lassen und für jedes der Projekte eine eigene Modernisierungsmieterhöhung verlangen können.

In ihrer Mieterhöhungserklärung hatten die Vermieter die Kosten der Einzelmaßnahmen auch noch separat aufgelistet. Die Mieterin konnte daher leicht nachvollziehen, zu welchem Anteil die einzelnen Maßnahmen jeweils in die gesamte geforderte Mieterhöhung eingeflossen waren. So war es ein Leichtes, die für unwirksam gehaltene Heizungsumstellung herauszurechnen. Der Mieterin werde hierfür nur eine einfache Rechenaufgabe abverlangt, befanden die Bundesrichter.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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