Kappungsgrenze berechnen: Was gilt bei Mietminderung?

Die Miete kann im bestehenden Mietverhältnis nicht unbegrenzt erhöht werden – dafür gibt es die Kappungsgrenze von 20 Prozent. In manchen Kommunen in NRW gilt sogar eine auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze. Doch an welchen Ausgangswert ist die Kappungsgrenze anzulegen, wenn es eine dauerhafte Mietminderung gibt? Der Bundesgerichtshof hat jetzt Klarheit geschaffen.

Im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche und Miete: Wichtig für Kappungsgrenze bei späterer Mieterhöhung

Die Miete kann im bestehenden Mietverhältnis nicht unbegrenzt erhöht werden – dafür gibt es die Kappungsgrenze von 20 Prozent. In manchen Kommunen in NRW gilt sogar eine auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze. Doch an welchen Ausgangswert ist die Kappungsgrenze anzulegen, wenn es eine dauerhafte Mietminderung gibt? Der Bundesgerichtshof hat jetzt Klarheit geschaffen.

Karlsruhe. Bei einer Mieterhöhung gilt grundsätzlich immer die vertraglich vereinbarte Miete als Ausgangswert für die Bestimmung der Kappungsgrenze. Das gilt auch dann, wenn der Mieter berechtigter Weise nur eine geminderte Miete zahlt. Daran ändert sich selbst dann nichts, wenn diese Mietminderung dauerhaft ist, weil der Vermieter den ursächlichen Mangel gar nicht beheben kann. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, wie jetzt bekannt wurde (Urteil vom 17.04.2019, Az.: VIII ZR 33/18).

Der konkrete Fall drehte sich um eine Wohnung in Berlin. Die Vermieterin wollte die Miete um 20 Prozent anheben – von 423 auf 507 Euro. Der Mieter wollte dem aber nicht zustimmen. Er zahlte nämlich nur eine geminderte Miete, weil die Wohnung in Wahrheit 10 Quadratmeter kleiner war, als im Mietvertrag vereinbart. Ein Mangel, den der Vermieter natürlich nicht beseitigen konnte, so dass dauerhaft nur die geminderte Miete floss. Der Mieter ging deshalb davon aus, dass diese geminderte Miete als Ausgangswert für die Berechnung der Kappungsgrenze zu sehen sei.

BGH: Mietminderung hat keinen Einfluss auf die Kappungsgrenze

So stimmte der Mieter nur einer Mieterhöhung auf 444 Euro zu. Die Vermieterin wehrte sich dagegen vor Gericht und bekam Recht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte vermieterfreundlich: Die Kappungsgrenze ist immer auf Grundlage der vertraglich vereinbarten Miete zu bestimmen. Eine etwaige Mietminderung findet keine Berücksichtigung, auch wenn der Vermieter den ursächlichen Mangel nicht beheben kann. Die Begründung: Die Kappungsgrenze soll Mieter vor zu hohen Mieten schützen.

Der ursprünglich vereinbarten Miete hatte der Mieter aus freien Stücken zugestimmt, weil er sie für finanzierbar hielt. Damit ist es zum Schutz des Mieters ausreichend, die Kappungsgrenze an diesem Wert festzumachen. Daran ändert auch die Regelung zur Mietkaution nichts: Die Kaution muss sich nämlich bei einem anfänglichen, nicht zu behebenden Mangel an der geminderten Miete orientieren. Das ist aber nicht mit einer Mieterhöhung vergleichbar, befand der BGH. Denn bei der Kaution geht es um die Sicherung von Ansprüchen des Vermieters und nicht um Mieterschutz.

Das Urteil ist für Vermieter positiv, zeigt aber dennoch die hohe Bedeutung einer korrekt angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag auf. Denn auch wenn es für die Kappungsgrenze keine Rolle spielt: Wer möchte schon dauerhaft mit einer Mietminderung leben müssen? Weil die Berechnung der Wohnfläche nicht immer ganz einfach ist, gibt es Hilfestellung von Haus & Grund Rheinland Westfalen: Der Verlag des Landesverbandes hat hierzu den Ratgeber „Wohnflächenberechnung“ im Angebot.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv

Folgende Produkte der Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH könnten Sie interessieren:

Wohnflächenberechnung

9.95 € * Inkl. 7.00 % MwSt.
Details

1 Freischaltcode á 8,80 €

8.80 € * Inkl. 19.00 % MwSt.
Details
* Alle Preise inkl. Mehrwertsteuer zzgl. Versandkosten