Kündigung wegen Eigenbedarf: Was gilt bei geschiedenen Vermietern?

Kaufen mehrere Personen eine vermietete Immobilie, können sie drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf kündigen – es sei denn, sie gehören zu einer Familie. Aber was gilt, wenn die Eigentümer zwischen dem Kauf und der Kündigung geschieden werden? Können sie überhaupt Eigenbedarf geltend machen, wenn sie nicht gemeinsam einziehen wollen? Dazu hat jetzt der Bundesgerichtshof geurteilt.

Kaufen mehrere Personen eine vermietete Immobilie, können sie drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf kündigen – es sei denn, sie gehören zu einer Familie. Aber was gilt, wenn die Eigentümer zwischen dem Kauf und der Kündigung geschieden werden? Können sie überhaupt Eigenbedarf geltend machen, wenn sie nicht gemeinsam einziehen wollen? Dazu hat jetzt der Bundesgerichtshof geurteilt.

Karlsruhe. Wenn mehrere Personen eine vermietete Immobilie kaufen, dürfen sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Erwerben in Trennung oder Scheidung lebende (ehemalige) Ehepartner eine Immobilie, sind sie allerdings nicht an diese Frist gebunden. Die Frist gilt nämlich nicht für Angehörige derselben Familie – und das bleiben Ehegatten auch nach der Scheidung. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 02.09.2020, Az.: VIII ZR 35/19).

Der konkrete Fall drehte sich um ein vermietetes Einfamilienhaus in Westfalen. Im Jahr 2015 hatte der Vermieter das Gebäude an seinen Sohn und dessen Ehefrau verkauft. Das Paar lebte damals schon seit zwei Jahren getrennt. Mitte 2016 wurden sie geschieden. Ein knappes Jahr später kündigten die geschiedenen Eheleute den Mietern des Hauses – sie meldeten Eigenbedarf an. Die geschiedene Ehefrau wollte mit ihrem neuen Partner und den beiden aus der geschiedenen Ehe stammenden Kindern in das Haus einziehen.

Geschiedene Ehepartner: Eigenbedarfskündigung ohne Wartefrist möglich

Die Mieter wollten nicht ausziehen, so dass es zur Räumungsklage kam. Nach Ansicht der Mieter galt die dreijährige Sperrfrist, da ihre Vermieter bereits in Trennung lebten, als sie das Objekt kauften, und bei der Kündigung bereits geschieden waren. Sie seien insofern keine Familienangehörigen mehr gewesen. Die Sache landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Die obersten Zivilrichter entschieden im Sinne der Vermieter: Die Eigenbedarfskündigung war rechtens, die Mieter müssen bis zum Jahresende ausziehen. Begründung: Die Dreijahresfrist habe in diesem Fall nicht gegolten, weil die geschiedenen Ehegatten weiterhin als Angehörige derselben Familie zu betrachten seien. Insofern spielte es auch keine Rolle, ob die Scheidung vor oder nach der Kündigung des Mietverhältnisses erfolgt war.

Abgeleitet haben die Bundesrichter diese Definition aus dem Prozessrecht: Familienangehörige seien alle Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses. Ein Ehepartner darf in der Tat auch nach vollzogener Scheidung das Zeugnis verweigern. Mithin ist auch eine Eigenbedarfskündigung möglich. Dass man nicht gemeinsam einziehen will, ist dabei ebenfalls kein Hinderungsgrund. Entsprechendes verlangt der einschlägige Paragraph nicht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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