Kündigung wegen Eigenbedarfs: Geht das auch auf Vorrat?

Die alte, pflegebedürftige Mutter lebt noch in ihrem Einfamilienhaus, das eigentlich zu groß für sie ist. Der Sohn möchte der Mutter zumindest die Möglichkeit geben, in eine kleinere Wohnung umzusiedeln. Praktischerweise besitzt der Sohn auch eine geeignete Wohnung – er kündigt daher der Mieterin dieser Wohnung wegen Eigenbedarfs. Doch die Mutter will gar nicht umziehen, die Wohnung steht leer. Ist das erlaubt?

Die alte, pflegebedürftige Mutter lebt noch in ihrem Einfamilienhaus, das eigentlich zu groß für sie ist. Der Sohn möchte der Mutter zumindest die Möglichkeit geben, in eine kleinere Wohnung umzusiedeln. Praktischerweise besitzt der Sohn auch eine geeignete Wohnung – er kündigt daher der Mieterin dieser Wohnung wegen Eigenbedarfs. Doch die Mutter will gar nicht umziehen, die Wohnung steht leer. Ist das erlaubt?

Karlsruhe. Ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen ist nicht auf Vorrat möglich. Die Person, die nach der Anmeldung des Eigenbedarfs in die Wohnung einziehen soll, muss auch tatsächlich das konkrete Interesse haben, bald einzuziehen. Die Möglichkeit, dass dieses Interesse in Zukunft noch geweckt wird, reicht dagegen nicht aus, um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 11.10.2016, Az.: VIII ZR 300/15).

In dem Prozess ging es um die Mieterin einer Einzimmerwohnung. Der Vermieter hatte der Frau im April 2011 zum 31. Januar 2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Begründung des Eigentümers: Er brauche die Wohnung dringend, um seine pflegebedürftige Mutter, Jahrgang 1926, unterzubringen. Bis dato wohnte die alte Dame allein in einem Einfamilienhaus. Es kam zu einem Räumungsprozess. Dabei einigte man sich auf einen Auszug der Mieterin zum 31. August 2012. Bei fristgerechtem Auszug sollte die Mieterin eine Zahlung von 1.000 Euro erhalten.

Wer nicht wirklich bald einziehen will, hat keinen Eigenbedarf

Im August 2012 zog die Mieterin tatsächlich wie vereinbart aus der Wohnung aus. Allerdings stand das Objekt seitdem leer. Die Mutter des Vermieters starb im November 2014, ohne jemals eingezogen zu sein. Die ehemalige Mieterin hielt den Eigenbedarf daher für vorgeschoben und verklagte ihren vormaligen Vermieter auf 24.000 Euro Schadenersatz.

Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin schließlich Recht. Der zeitliche Ablauf sei ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Kündigung eine mögliche spätere Nutzung der Wohnung durch die Mutter erst vorbereiten sollte und der Nutzungswunsch der Mutter erst geweckt werden musste. Das Gericht stellte klar: Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson nicht aus.

Vermieter muss begründen, warum Eigenbedarf nachträglich entfallen ist

Vielmehr muss sich laut der BGH-Entscheidung der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer baldigen Eigennutzung besteht. In der Regel hat der Mieter nicht den nötigen Einblick, um zu beurteilen, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt ist. Deshalb liegt nach Ansicht der Richter der Verdacht eines nur vorgeschobenen Eigenbedarfs nahe, wenn die Wohnung anschließend leer steht.

Vor diesem Hintergrund ist es dem Vermieter laut BGH zuzumuten, plausibel zu erklären, warum der zunächst vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Daran seien strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Eigentümer diesen Anforderungen mit seinen Ausführungen gerecht wird, muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter eine Selbstnutzung von Anfang an gar nicht vorhatte.

Das Thema der Kündigung wegen Eigenbedarfs hat die Gerichte schon oft beschäftigt. Wir haben einige weitere einschlägige Urteile zum Thema für Sie zusammengestellt:

BGH: Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung

BVerfG: Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen eine Eigenbedarfskündigung

BGH: Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Eigenbedarfs

BGH: Kein Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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