Laden wegen Corona geschlossen: Gericht verneint Mietminderung

Die Corona-Pandemie hat im Frühjahr und im November erneut dazu geführt, dass viele Betriebe vorübergehend schließen mussten. Sie erlitten herbe finanzielle Einbußen. Aber gibt ihnen das ein Recht dazu, die Miete zu mindern oder vom Vermieter eine Anpassung des Mietvertrages hin zu einer kleineren Miete zu verlangen? Ein Gericht sagt klar: Nein. Die Bundesjustizministerin will daraufhin eine Gesetzesänderung.

Die Corona-Pandemie hat im Frühjahr und im November erneut dazu geführt, dass viele Betriebe vorübergehend schließen mussten. Sie erlitten herbe finanzielle Einbußen. Aber gibt ihnen das ein Recht dazu, die Miete zu mindern oder vom Vermieter eine Anpassung des Mietvertrages hin zu einer kleineren Miete zu verlangen? Ein Gericht sagt klar: Nein. Die Bundesjustizministerin will daraufhin eine Gesetzesänderung.

Frankfurt/Main. Wenn der Staat wegen der Corona-Pandemie Gewerbebetriebe schließen lässt, gibt das den Betrieben nicht das Recht zu einer Mietminderung. Auch eine Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage kann der Mieter in so einem Fall nicht verlangen. Zu dieser Auffassung ist jedenfalls das Landgericht Frankfurt am Main gekommen (Urteil vom 02.11.2020, Az.: 2-15 O 23/20).

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eines Ladenlokals gegen eine Bekleidungskette geklagt, die in Deutschland viele Filialen betreibt. Vom 18. März bis zum 20. April musste das fragliche Geschäft der Einzelhandelskette in Frankfurt wegen Corona geschlossen bleiben. Für das Unternehmen bedeutete das im Vergleich mit den beiden Vorjahren Umsatzeinbußen von 54 Prozent im März und 41 Prozent im April. Es entstanden Liquiditätsprobleme.

Textilkette wollte Miete nicht zahlen

Die Kette konnte die rund 6.000 Euro Miete für den April zunächst nicht zahlen. Die Vermieterin verklagte das Unternehmen daraufhin und bekam vor dem Landgericht Frankfurt Recht. Wenn der Staat ein Verbot – oder Einschränkungen – für den Geschäftsbetrieb erlässt, rechtfertigt das eine Mietminderung nur, wenn das Mietobjekt selbst oder dessen Beziehung zur Umwelt die Ursache für das staatliche Einschreiten ist.

Bei den wegen Corona erlassenen Maßnahmen war das aber offensichtlich nicht gegeben. Hierbei ging es um den Schutz der Bevölkerung vor einer allgemeinen Gesundheitsgefahr, die nicht mit der Beschaffenheit des konkreten Ladenlokals in Frankfurt zusammenhing. Es ging lediglich darum, allgemein Bereiche mit Publikumsverkehr zu schließen, weil dort grundsätzlich ein größeres Infektionsrisiko besteht.

Gericht sieht keinen Anspruch auf Mietminderung oder Vertragsanpassung

So kam eine Mietminderung hier für den Einzelhändler nicht in Betracht. Auch ein Recht auf eine Anpassung am Mietvertrag hin zu einer geringeren Miete verneinte das Landgericht. So etwas sei nur in extremen Ausnahmefällen möglich, wenn unvorhergesehene Ereignisse die Geschäftsgrundlage derart stören, dass die Existenz des Betriebes gefährdet ist. Hierfür konnte die Textilkette aber nach Ansicht des Gerichts keine ausreichenden Belege liefern.

Der dargestellte Liquiditätsengpass allein reiche dazu nicht aus. Das Gericht hielt dem Unternehmen entgegen, dass es in all seinen Filialen Kurzarbeit eingeführt und dadurch viel Geld gespart hatte. Außerdem war der Betrieb durch das Corona-Kündigungsmoratorium zu diesem Zeitpunkt vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs geschützt. Die Vermieterin der Gewerbeeinheit hat also Anspruch auf Zahlung der Miete.

Bundesjustizministerin will Mietrecht zu Gunsten der Mieter ändern

Das Urteil hat die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) auf den Plan gerufen. Wie verschiedene Medien berichten, macht sich die Politikerin jetzt für eine Änderung im Mietrecht stark. Sie möchte demnach im Gesetz klarstellen, dass staatlich angeordnete Beschränkungen künftig grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage für ein Mietverhältnis anzusehen sind. Damit sollen Mieter das Recht bekommen, eine Anpassung am Mietvertrag zu verlangen.

Weil es dabei natürlich immer auf den konkreten Einzelfall ankommt, müsse notfalls gerichtlich festgestellt werden, ob eine Anpassung des Vertrags verlangt werden könne, wie Lambrecht Medien gegenüber sagte. Sie wolle den Gerichten eine beschleunigte Bearbeitung solcher Fälle vorschreiben, um schnell Rechtssicherheit zu erzielen.

Haus & Grund Rheinland Westfalen sieht die Vorschläge kritisch: „Die Realität hat ja gezeigt: Wo Vermieter Spielräume haben, handeln sie mit den Mietern auch Lösungen aus, denn sie haben ein Interesse daran, die Mieter zu halten“, sagt Verbandsdirektor Erik Uwe Amaya. „Wenn aber alle Mieter einen Rechtsanspruch auf eine Mietsenkung hätten, träfe das auch solche Vermieter, die das wirtschaftlich gar nicht verkraften können. Das hätte mit Gerechtigkeit wenig zu tun.“

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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