Mietanpassung mit einfachem Mietspiegel: Reicht das vor Gericht?

Eine Mieterhöhung will richtig begründet sein – sonst ist es im Zweifel schwierig, die Zustimmung des Mieters einzuklagen. Doch was ist, wenn es vor Ort nur einen einfachen und keinen qualifizierten Mietspiegel gibt? Reicht der Verweis auf den einfachen Mietspiegel vor Gericht aus? Mit dieser Frage hat sich jetzt der Bundesgerichtshof beschäftigt und ein interessantes Urteil gefällt.

Eine Mieterhöhung will richtig begründet sein – sonst ist es im Zweifel schwierig, die Zustimmung des Mieters einzuklagen. Doch was ist, wenn es vor Ort nur einen einfachen und keinen qualifizierten Mietspiegel gibt? Reicht der Verweis auf den einfachen Mietspiegel vor Gericht aus? Mit dieser Frage hat sich jetzt der Bundesgerichtshof beschäftigt und ein interessantes Urteil gefällt.

Karlsruhe. Ein einfacher Mietspiegel kann vor Gericht ausreichend sein, um die Zustimmung zu einer Mietanpassung einzuklagen. Das Gericht darf sich bei seiner Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen einfachen Mietspiegel stützen. Dafür muss der Mietspiegel aber qualitativ ausreichend sein und Mieter sowie Vermieter dürfen keine stichhaltigen Einwände gegen das Dokument haben. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden (Urteil vom 13.02.2019, Az.: VIII ZR 245/17).

Im konkreten Fall drehte sich der Streit um eine Mieterhöhung für eine 82 Quadratmeter große Wohnung in Dresden. Die Vermieter baten die Mieter um Zustimmung für einen Anstieg der Miete von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter. Sie begründeten das mit dem Dresdener Mietspiegel. Den hatten Mieter- und Vermietervertreter auf Grundlage von knapp 4.000 Datensätzen erarbeitet. Sowohl Daten von Vermietern als auch von Mietern waren darin eingeflossen.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Gericht stützt sich auf einfachen Mietspiegel

Der Mietspiegel erfüllte nicht die Bedingungen, um als qualifizierter Mietspiegel gelten zu können. Er wurde aber von Mieter- und Vermietervertretern vor Ort anerkannt. Dennoch weigerten sich die Mieter der fraglichen Wohnung, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die vermietenden Eigentümer zogen vor Gericht, um die Zustimmung einzuklagen. Das Landgericht verurteilte die Mieter dazu, eine Mieterhöhung auf 6,39 Euro hinzunehmen.

Zu diesem Urteil kam das Gericht, indem es – gestützt auf den einfachen Mietspiegel – eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelte. Gegen dieses Vorgehen des Gerichts zogen die Mieter vor den Bundesgerichtshof (BGH). Doch die Karlsruher Richter bestätigten das Urteil des Landgerichts. Das Gericht durfte sich auf den einfachen Mietspiegel stützen, obwohl dessen Werte nicht als ortsübliche Vergleichsmiete angesehen werden können, wie es beim qualifizierten Mietspiegel der Fall ist.

Vor Gericht kann ein einfacher Mietspiegel ausreichen

Der einfache Mietspiegel ist nach Auffassung des BGH immerhin ein Indiz dafür, wo die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Auf dieses Indiz dürfe sich das Gericht stützen – wenn die Qualität des Mietspiegels ausreichend sei und Mieter- wie Vermieterseite keine erheblichen Einwände gegen den Erkenntnisgehalt des Mietspiegels vorzubringen haben. In diesem Fall hatten Vermieter und Mieter gemeinsam den Mietspiegel erarbeitet und das Ergebnis anerkannt.

Das wertete der BGH als Hinweis darauf, dass der Mietspiegel die Lage in Dresden nicht einseitig, sondern einigermaßen objektiv darstellt. Außerdem hätten beide Seiten keine Argumente gegen die Qualität des Mietspiegels angeführt. Angesichts dessen durfte das Landgericht eine ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, ohne dabei weitere Beweismittel hinzu zu ziehen, entschieden die Richter.

Zu der etwas geringeren Mieterhöhung auf nur 6,39 Euro statt der ursprünglich verlangten 6,55 Euro gelangte das Landgericht aufgrund der Wohnlage. Die Vermieter waren von einer mittleren Wohnlage ausgegangen. Wegen der Lage des Hauses direkt an einer Hauptverkehrsstraße stufte das Landgericht die Wohnung jedoch als einfache Wohnlage ein. Auch das befanden die Bundesrichter für korrekt – auch ohne Lärmmessung.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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