Mieter unterlässt vereinbarten Umbau: Wie lange gibt es Schadensersatz?

Gewerbliche Mieter haben oft sehr spezielle Anforderungen an ihre Mieträume. Nicht selten sind zusätzliche Umbauten durch die Mieter nötig. Die können für das Gebäude auch wertsteigernd sein. Man kann dann vereinbaren, dass beim Auszug nichts zurück zu bauen ist. Und wenn der Mieter es sich anders überlegt und doch nicht umgebaut hat? Gibt es dann Schadensersatz – und wie lange?

Gewerbeimmobilie nach der Rückgabe durch den Mieter: Ist der Zustand nicht vertragsgemäß, hat der Vermieter sechs Monate Zeit, Schadensersatz geltend zu machen.

Gewerbliche Mieter haben oft sehr spezielle Anforderungen an ihre Mieträume. Nicht selten sind zusätzliche Umbauten durch die Mieter nötig. Die können für das Gebäude auch wertsteigernd sein. Man kann dann vereinbaren, dass beim Auszug nichts zurück zu bauen ist. Und wenn der Mieter es sich anders überlegt und doch nicht umgebaut hat? Gibt es dann Schadensersatz – und wie lange?

Karlsruhe. Ein gewerblicher Mieter und sein Vermieter haben vereinbart, dass der Mieter Umbauten vornimmt, die beim Auszug bestehen bleiben sollen. In solch einem Fall hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter die Umbauten letztlich doch nicht vorgenommen hat. Der Anspruch verjährt sechs Monate nach dem Auszug des Mieters. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden (Urteil vom 31.03.2021, Az.: XII ZR 42/20).

Der zugrundeliegende Rechtstreit drehte sich um eine vermietete Gewerbehalle. Der Mieter hatte Teile der Halle angemietet, um darin eine stahlverarbeitende Werkstatt mit Lager einzurichten. Im Jahr 2006 mietete er einen weiteren, 70 Quadratmeter großen Bereich in dem Objekt dazu. Dort wollte der Mieter Produkte aus Kunststoff herzustellen. Er ging allerdings davon aus, die nötige immissionsrechtliche Genehmigung nur zu bekommen, wenn bestimmte Umbauten erfolgten.

Mieter verpflichtet sich zu bleibenden Umbauten

So sollte die hinterste Giebelseite isoliert und mit einer Wandverkleidung versehen werden. Hinzu kamen Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens. Alles in allem veranschlagte man etwa 8.000 bis 8.500 Euro für die Umbauten – eine Wertsteigerung für das Objekt. Man einigte sich darauf, dass der Mieter den zusätzlichen Teil der Halle für 100 Euro im Monat mietet und als weitere Gegenleistung die nötigen Umbauten auf eigene Kosten machen lässt.

Als der Mietvertrag für das bisherige Mietobjekt im Januar 2009 erneuert wurde, nahm man die Verpflichtung zur Durchführung der Umbauten in diesen Vertrag explizit mit auf. Allerdings gab der Mieter die Pläne zur Kunststoffverarbeitung später auf und verzichtete daher auf den Umbau. Zum 30. November 2017 wurde das Mietverhältnis schließlich beendet, zum 15. Februar 2018 war die Halle geräumt. Der Vermieter verlangte Schadensersatz für die nicht erfolgten Umbauten.

Oberlandesgericht hielt Ansprüche für verjährt

Rund 21.600 Euro wollte der Vermieter. Am 11. August 2018 reichte er Klage ein. Das Oberlandesgericht wies die Klage ab, weil der Anspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten verjährt sei. Deswegen ergebe sich aus der Pflichtverletzung des Mieters, den Umbau nicht durchgeführt zu haben, auch kein Anspruch auf Schadensersatz. Die Wertsteigerung durch den Umbau sei hier von den Vertragspartnern als Teil der Gegenleistung für die Vermietung verstanden worden.

Angesichts dessen greife hier nicht die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche, die dem Vermieter wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache zustehen – also etwa, weil der Mieter etwas kaputt gemacht hat. Stattdessen gelte hier die regelmäßige, dreijährige Verjährungsfrist, wie sie der Paragraph 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorsieht. Wie gesagt war der Vertrag im Januar 2009 erneuert und der Umbau sofort fällig geworden – eine Vereinbarung über einen späteren Fälligkeitszeitpunkt gab es nämlich nicht.

BGH: Vermieter hat Anspruch auf Schadensersatz

Daher ging das Oberlandesgericht davon aus, der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Umbauten sei zum 31.12.2012 verjährt. Das sah der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch anders und kippte das Urteil. Karlsruhe verwies den Fall zurück an die Vorinstanz. Begründung: Eine vereinbarte, aber unterlassene Wertsteigerung des Objekts ist am Ende des Mietverhältnisses wie eine Verschlechterung der Mietsache zu werten, für die ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Betracht kommt.

Die Ansprüche des Vermieters sind daher in diesem Fall auch nicht verjährt, wie der BGH feststellte. Zwar musste der Mieter eigentlich sofort umbauen. Das hat jedoch keinen Einfluss auf die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf eine vereinbarungsgemäße Rückgabe der Mietsache. Die Umbauten sollten ja nicht nur dem Mieter (während der Nutzung des Objekts) nützen, sondern auch eine Wertverbesserung am Gebäude herbeiführen. Damit war indirekt der Zustand definiert, den das Objekt bei der Rückgabe haben sollte.

Der Vermieter konnte auf dieser Grundlage verlangen, dass die Mietsache bei ihrer Rückgabe den vereinbarten Zustand hat – also inklusive der geplanten Umbauten. Sein Anspruch darauf verjährt sechs Monate nach der Rückgabe des Mietobjekts. Die Klage wurde vor Ablauf dieser sechs Monate eingereicht, deswegen ist nichts verjährt. Die Bundesrichter gaben dem Oberlandesgericht auf, die Höhe des Schadensersatzes festzulegen, den der Mieter schuldet. Zahlen muss er also auf jeden Fall.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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