Mieterhöhung: Vermieter darf Modernisierung langfristig ankündigen

Darf der Vermieter eine Modernisierung Jahre im Voraus ankündigen, damit für die Berechnung der Mieterhöhung noch eine alte Rechtslage gilt? Diese Frage hat ein Mieterverein jetzt gerichtlich klären lassen. Es war die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht. Sie brachte für die Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) einen Erfolg auf ganzer Linie.

Darf der Vermieter eine Modernisierung Jahre im Voraus ankündigen, damit für die Berechnung der Mieterhöhung noch eine alte Rechtslage gilt? Diese Frage hat ein Mieterverein jetzt gerichtlich klären lassen. Es war die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht. Sie brachte für die Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) einen Erfolg auf ganzer Linie.

Karlsruhe. Damit eine Modernisierungsankündigung wirksam ist, muss sie nicht in einem engen zeitlichen Zusammenhang zu den Bauarbeiten stehen. Die Mieterhöhung darf nach der Rechtslage von 2018 vorgenommen werden, wenn die Ankündigung 2018 erfolgte – auch dann, wenn sich die Rechtslage nur wenige Tage später änderte. Das hat der Bundesgerichtshof am Donnerstag entschieden (Urteil vom 18. März 2021, Az.: VIII ZR 305/19).

Die erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht nahm damit einen vermieterfreundlichen Ausgang. Geklagt hatte der Münchner Mieterverein für die Mieter einer Wohnungsgesellschaft. Kurz bevor zum 1. Januar 2019 eine Absenkung der erlaubten Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent inklusive einer Kappungsgrenze in Kraft trat, kündigte das vermietende Unternehmen den Mietern Modernisierungen an. Das Schreiben datiert vom 27. Dezember.

Modernisierung und Mieterhöhung langfristig angekündigt

Mit dem Versand der Schreiben noch im Dezember 2018 wollte die Immobilienfirma sicherstellen, dass sie für die spätere Mieterhöhung noch die 11 Prozent der alten Rechtslage nutzen kann. Die Arbeiten sollten tatsächlich allerdings erst im Dezember 2019 beginnen und sich bis ins Jahr 2023 hinziehen. Es ist eine Vielzahl an Maßnahmen geplant. So will das Unternehmen die Fenster austauschen, Balkone und Rollläden installieren und eine Wärmedämmung anbringen.

Die Mieter schickten den Mieterverein dagegen vor Gericht: Die Modernisierungsankündigung sei unwirksam, weil sie zu lange im Voraus erfolgte. Selbst wenn man diese Frage anders bewerten sollte, wäre eine Mieterhöhung in jedem Fall nur nach der neuen Rechtslage von 2019 möglich. Doch mit dieser Auffassung scheiterten die Mieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter gaben der Vermieterin Recht und erlaubten die Mietanpassung.

Sie stellten klar: Es gibt keine Frist für einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ankündigung und Ausführung von Modernisierungen. Die Planung der Arbeiten muss lediglich so weit gediehen sein, dass der Vermieter dem Mieter die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen darlegen kann. So war es im vorliegenden Fall nach Ansicht der Richter auch gewesen.

Ausnutzen einer Stichtagsregelung ist erlaubt

Die Übergangsregelung für die Änderung der Rechtslage sah außerdem vor, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nach dem alten Recht erfolgen kann, wenn die Modernisierung bis zum 31. Dezember 2018 angekündigt wurde. Dazu betonten die Karlsruher Richter: Der Vermieter handelt nicht treuwidrig, wenn er von einer solchen zulässigen Stichtagsregelung Gebrauch macht.

Das Urteil dürfte viele Vermieter freuen, die ebenfalls noch kurz vor der Gesetzesänderung Ende 2018 Modernisierungen angekündigt hatten, die in weiter Zukunft liegen. Sie alle haben nun Gewissheit, dass sie den alten Rahmen von 11 Prozent Mieterhöhung ausschöpfen dürfen. Zugleich profitiert der Klimaschutz von diesem Urteil, das die Finanzierbarkeit zahlreicher energetischer Modernisierungen im Gebäudebestand gesichert haben dürfte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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