Mietvertrag für gewerbliche Räume: Was heißt „sämtliche Betriebskosten“?

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist für Vermieter vieles anders als bei der Vermietung von Wohnungen. Ein Aspekt ist beispielsweise die Umlage von Betriebskosten. Bei gewerblichen Räumen kann es durchaus andere Betriebskostenarten geben als bei Wohnräumen. Kann man einfach schreiben, dass „sämtliche Betriebskosten“ der Mieter trägt?

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist für Vermieter vieles anders als bei der Vermietung von Wohnungen. Ein Aspekt ist beispielsweise die Umlage von Betriebskosten. Bei gewerblichen Räumen kann es durchaus andere Betriebskostenarten geben als bei Wohnräumen. Kann man einfach schreiben, dass „sämtliche Betriebskosten“ der Mieter trägt?

Karlsruhe. Wenn im Mietvertrag für gewerbliche Räume steht, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, dann sind damit alle Betriebskostenarten gemeint, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Betriebskostenverordnung genannt waren. Diese vermieterfreundliche Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich gefällt (Urteil vom 8. April 2020, Az.: XII ZR 120/18).

Der konkrete Fall drehte sich um ein Ladenlokal, das der Vermieter an einen Supermarkt vermietet hatte. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“ Der Rechtsstreit über diese Klausel entzündete sich später an der Grundsteuer.

Vermieter hatte 21 Jahre lang keine Grundsteuer umgelegt

Seit dem Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1990 hatte der Vermieter in seinen Betriebskostenabrechnungen nämlich die Grundsteuer nicht auf den Supermarktbetreiber umgelegt. Im Jahr 2012 änderte er seine Praxis, nun tauchten 5.100 Euro Grundsteuer auf den Abrechnungen auf. Der Supermarkt wollte das Geld nicht bezahlen: Im Mietvertrag sei schließlich nicht vereinbart, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden soll.

Dieser Meinung schloss sich der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings nicht an. Er hob das Urteil der Vorinstanz – das den Supermarkt im Recht sah – auf. Das Oberlandesgericht muss den Fall erneut entscheiden. Die Bundesrichter befanden, es handele sich hier um eine Individualvereinbarung, die lediglich ausreichend bestimmbar sein müsse. Weitergehende Transparenz sei dabei – anders als im Falle von AGB – nicht zu erforderlich. Es müsse insofern auch nicht geprüft werden, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegen könnte.

Begriff der Betriebskosten ist hinreichend definiert

Ausreichend bestimmbar sei der Begriff Betriebskosten allerdings: Seit Jahrzehnten gibt es darüber eine Definition die durch Rechtsverordnung bzw. Gesetz festgelegt ist. Konkret steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) geschrieben: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Und weiter heißt es im Gesetz: „Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung […]“. In der Betriebskostenverordnung wiederum sind die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten aufgezählt. Die Grundsteuer ist schon immer Teil dieser Liste. Daraus folgern die Bundesrichter: Wer vereinbart, dass sämtliche Betriebskosten umgelegt werden, meint die Liste aus der Betriebskostenverordnung und damit auch die Grundsteuer – selbst wenn diese im Mietvertrag nicht zusätzlich mit aufgelistet wird.

Gewerberaum: Liste der Betriebskostenverordnung nicht immer ausreichend

Für die Vermietung von Wohnraum hatte der BGH schon entsprechendes entschieden – jetzt ist klargestellt, dass das auch für Gewerberaummietverhältnisse gilt. Zwar wurden im fraglichen Vertrag einige Kostenpunkte angeführt – durch das Wort „insbesondere“ ist es laut BGH aber klar, dass es sich nur um Beispiele handelt. So steht der Umlage der Grundsteuer auch durch die kleine Aufzählung nichts im Wege. Auf das entsprechende Gesetz – also den § 556 BGB – muss der Vertrag nach Ansicht der Richter ebenfalls nicht explizit verweisen.

Klar ist aber auch: Beim der Vermietung gewerblicher Räume können durchaus auch Betriebskosten entstehen, die nicht in der eigentlich für Wohnraum-Mietverhältnisse geschriebenen Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Wenn der Mieter solche weiteren Nebenkosten übernehmen soll, dann müssen diese auch konkret im Mietvertrag genannt werden. Beispielsweise enthält der Mietvertrag für gewerbliche Räume, welchen die Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH anbietet, daher bereits eine Auflistung typischer weiterer Kostenpunkte sowie Freiraum für zusätzliche individuelle Eintragungen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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