Neues Wohnungseigentumsgesetz in Kraft: Was Eigentümer wissen sollten

Der 1. Dezember bringt in diesem Jahr eine große Neuerung: Heute ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft getreten. Es ist die erste grundlegende Reform des Gesetzes seit seiner Schaffung im Jahr 1951. Die Novelle bringt für Wohnungseigentümer, Beiräte und WEG-Verwalter umfangreiche Neuerungen. Wir geben eine Übersicht.

Der 1. Dezember bringt in diesem Jahr eine große Neuerung: Heute ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft getreten. Es ist die erste grundlegende Reform des Gesetzes seit seiner Schaffung im Jahr 1951. Die Novelle bringt für Wohnungseigentümer, Beiräte und WEG-Verwalter umfangreiche Neuerungen. Wir geben eine Übersicht.

Düsseldorf. Das neue Wohnungseigentumsrecht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft eine grundsätzlich neue Stellung: Sie ist nun mit allen Rechten und Pflichten die Trägerin des gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bislang fiel diese Rolle den Eigentümern zu. Die Gemeinschaft handelt in Person ihrer beiden Organe: Eigentümerversammlung (Willensbildungsorgan) und Verwalter (Vertretungsorgan).

Damit hat sich die bisher oft problematische Frage ein für alle Mal erledigt, ob im konkreten Einzelfall die Gemeinschaft oder die Eigentümer in Recht und Pflicht sind. Ein einzelner Eigentümer kann seine Ansprüche auf eine ordnungsgemäße Verwaltung jetzt grundsätzlich an die Gemeinschaft richten. Sie ist für alle Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum zuständig – darüber hinausgehende Rechte kann sie aber nicht auch noch an sich ziehen.

Umbau geplant? Beschlüsse werden einfacher

Ein zentrales Anliegen der Reform war es, Modernisierungen in Wohneigentumsanlagen zu erleichtern. Die Unterscheidung zwischen Modernisierung, modernisierender Instandsetzung und sonstiger baulicher Maßnahme entfällt. Es gibt jetzt nur noch bauliche Maßnahmen. Um eine solche zu beschließen oder zu gestatten, genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Die Maßnahme ist dann von all jenen Eigentümern zu bezahlen, die zugestimmt haben.

Neinsager können also keine Baumaßnahme mehr verhindern, müssen sie aber auch nicht mitbezahlen. Ausnahme: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme waren und die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten, dann müssen alle Eigentümer die Baumaßnahme mitfinanzieren. Das Gleiche gilt für Maßnahmen, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren. Allerdings lässt das Gesetz offen, was als angemessen zu betrachten ist. Hier wird man die Rechtsprechung abwarten müssen.

Anspruch auf Umbau – auch gegen Mieter

Für besonders teure Maßnahmen enthält das neue WEG-Recht eine Sonderregelung: Wenn mehr als 50, aber weniger als 66 Prozent zugestimmt haben, zahlen auch hier nur diejenigen, die mit ja gestimmt haben. Wohnungseigentümer bekommen durch die Reform außerdem das Recht, die Genehmigung von Baumaßnahmen zu verlangen, die zur Schaffung von Einbruchschutz, Barrierefreiheit, einer schnellen Internetverbindung oder der Ladeinfrastruktur für ein Elektromobil dienen.

Bedingung: Wer eine Maßnahme verlangt hat bzw. zu wessen Gunsten sie gestattet wurde, der trägt auch die Kosten. Eine weitere Erleichterung kommt in Gemeinschaften zum Tragen, in denen Wohnungen vermietet sind. Die Gemeinschaft hat nun einen Rechtsanspruch darauf, dass der Mieter bauliche Maßnahmen dulden muss, welche die Eigentümer beschließen. So kann die Tatsache, dass eine Wohnung vermietet ist, keine Baumaßnahme mehr verhindern.

Eigentümerversammlung mit neuen Regeln für leichtere Mehrheiten

Neuigkeiten gibt es auch für die Instandhaltung und Instandsetzung. Deren Kosten können nun leichter individuell aufgeteilt werden. Wie bisher hat sich grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer nach seinem Miteigentumsanteil an den Kosten zu beteiligen. Per Mehrheitsbeschluss können sich die Eigentümer jetzt aber auch auf abweichende Regelungen für einzelne Kosten oder Kostenarten einigen. Dabei sind nicht mehr je nach Kostenart unterschiedliche Quoren für die Beschlüsse vorgesehen.

Überhaupt wird die Arbeit der Eigentümerversammlungen vereinfacht, nicht nur in Bezug auf die Mehrheitsverhältnisse. Jede Eigentümerversammlung ist jetzt beschlussfähig, egal, wie viele Eigentümer anwesend sind. Auch ein kleines Grüppchen kann jetzt also große Beschlüsse fassen, was den Druck erhöht, an den Sitzungen auch teilzunehmen – und sei es per Vollmacht. Im Gegenzug gilt jetzt: Die Einladung zur Versammlung muss drei Wochen im Voraus erfolgen, damit sich die Eigentümer auch leichter Zeit nehmen und besser vorbereiten können.

Ebenfalls neu: Wenn die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss fassen, sind künftig auch sogenannte hybride Versammlungen möglich: Also Eigentümerversammlungen, an denen die Teilnehmer auf Wunsch auch per elektronischem Kommunikationsmittel wie Telefon oder Videokonferenzlösung teilnehmen können. Übrigens: In NRW sind Eigentümerversammlungen auch im Dezember 2020 auf Grundlage der geltenden Corona-Schutzverordnung in Präsenz möglich. Die Regelungen aus dem November gelten fort. Weitere Informationen dazu gibt es hier.

WEG-Verwalter mit mehr Möglichkeiten

Dem WEG-Verwalter beschert die Reform ausgeweitete Befugnisse: Der bisherige Aufgabenkatalog ist Geschichte. Ihn ersetzt eine Generalklausel: Der Verwalter ist nunmehr berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu ergreifen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Außerdem fallen wie bisher Maßnahmen in die Kompetenz des Verwalters, die zur Fristwahrung oder zum Abwenden eines Nachteils nötig sind.

Außerdem ist der Verwalter nunmehr im Außenverhältnis vertretungsbefugt gegenüber der Gemeinschaft. Er kann für die Gemeinschaft auch Geschäfte tätigen, davon ausgenommen sind nur Grundstücksgeschäfte und Kreditgeschäfte. Im Gegenzug zu den ausgeweiteten Kompetenzen müssen die Verwalter allerdings künftig auch eine Zertifizierung vorlegen können – solange die Eigentümer nicht einstimmig etwas anderes beschließen. Für bereits bestellte Verwalter gilt allerdings eine lange Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024.

Stärkere Kontrolle des Verwalters – leichtere Vermietung

Die Ausweitung der Handlungsmöglichkeiten des Verwalters wurde allerdings ausbalanciert durch stark verbesserte Möglichkeiten der Eigentümer, den Verwalter effektiv zu kontrollieren. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jetzt jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen – ein Mehrheitsbeschluss genügt. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag automatisch. Auch die Macht des Verwaltungsbeirats wächst: Er ist jetzt nicht mehr nur für die Unterstützung, sondern auch für die Überwachung des Verwalters zuständig.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, der muss jetzt weniger Aufwand in die Abrechnung der Betriebskosten stecken. Bislang mussten die Abrechnungen händisch umgerechnet werden, wenn die WEG bei einigen Kostenpunkten einen Abrechnungsschlüssel verwendete, der im Mietverhältnis nicht möglich war. Jetzt gilt: Falls im Mietvertrag nichts anderes festgelegt wurde, gilt für das Mietverhältnis automatisch der Umlageschlüssel der Eigentümergemeinschaft.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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