Eine Immobilie an die Kinder zu verschenken, kann eine kluge Maßnahme sein, weil Eigentümer damit das Objekt in der Familie halten können, ohne dass Steuern fällig werden. Schließlich haben Kinder hohe Freibeträge bei der Schenkungsteuer. Doch Vorsicht ist geboten, wenn man das Objekt vor weniger als 10 Jahren erworben und noch nicht abbezahlt hat.
München. Wer eine noch nicht abbezahlte Immobilie an sein Kind verschenkt, sollte sich über eine Steuerfalle im Klaren sein: Übernimmt das Kind im Rahmen der Schenkung die auf der Immobilie lastenden Schulden, wir dies nämlich als Entgelt für die Übertragung des Objekts gewertet. Das Finanzamt muss die Schenkung dann als teilentgeltliches privates Veräußerungsgeschäft betrachten. Das bedeutet, dass der Schenker auf die vom Kind übernommenen Schulden Spekulationssteuer zahlen muss, wenn er das Objekt weniger als 10 Jahre nach dem Erwerb weitergibt. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt entschieden (Urteil vom 11.03.2025, Az.: IX R 17/24).
Im konkreten Fall ging es um eine Immobilie, die im Jahr 2014 verkauft worden war. Der neue Eigentümer bezahlte den Kaufpreis von 143.950 Euro zum Teil mit einem Kredit und vermietete das Objekt. Fünf Jahre gingen ins Land, der Wert der Immobilie stieg auf 210.000 Euro. Jetzt übertrug der Eigentümer die Immobilie seiner Tochter. Zu diesem Zeitpunkt war der Kredit noch nicht abbezahlt. Diese Schulden in Höhe von 115.000 Euro übernahm die Tochter, wofür sie ihrerseits einen Kredit aufnahm. Der ursprüngliche Kredit wurde abgelöst, der Vater zahlte der Bank 4.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung.
Finanzamt fordert Spekulationssteuer ein
Jetzt trat das Finanzamt auf den Plan: Die Behörde betrachtete den Deal teilweise als privates Veräußerungsgeschäft, weil die Tochter die Schulden übernommen und insofern eine Art von Entgelt an den Vater geleistet hatte. Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen jedoch der sogenannten Spekulationssteuer, wenn eine Immobilie weniger als 10 Jahre nach ihrem Erwerb wieder verkauft wird. Diese Frist war hier erst zur Hälfe abgelaufen. Entsprechend veranlagte das Finanzamt den Vater zur Zahlung von Einkommensteuer auf den „Veräußerungsgewinn“.
Der Vater zog dagegen vor Gericht, hatte aber keinen Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) in München entschied: Das Finanzamt lag mit seiner Rechtsauffassung richtig. Die Übertragung der Immobilie sei in der Tat ein teilentgeltlicher Vorgang gewesen. Wegen der noch nicht abgelaufenen 10-Jahres-Frist seit dem Kauf des Objekts fällt mithin auf den entgeltlichen Teil des Deals Spekulationssteuer an. Der entgeltliche Teil umfasst in diesem Fall die 115.000 Euro Schulden, welche die Tochter übernommen hatte. Das sind genau 54,76 Prozent des Verkehrswertes von 210.000 Euro, den die Immobilie zum Zeitpunkt des Geschäfts hatte.
Nach Schenkung: Vater muss mehr als 40.000 Euro versteuern
Der gleiche Anteil von 54,76 Prozent wurde nun auf die Anschaffungskosten des Objekts von seinerzeit 143.950 Euro angerechnet. Darauf ergaben sich Anschaffungskosten in Höhe von 78.828 Euro für die Immobilie. Diese Anschaffungskosten sind von den 115.000 Euro abzuziehen, um den „Verkaufserlös“ des Vaters zu berechnen: 36.172 Euro. Auch ein Anteil von 54,76 Prozent an der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank war davon noch abzuziehen, also 2.191 Euro.
Obendrauf kam allerdings noch ein Anteil von 54,76 Prozent an der zwischenzeitlich durch den Vater in Anspruch genommenen Absetzung für Abnutzung (AfA). Daraus ergibt sich ein Betrag von 40.653 Euro, welcher als Veräußerungsgewinn des Vaters betrachtet wird. Auf diesen Betrag muss der Vater Einkommensteuer abführen – das habe das Finanzamt korrekt berechnet, urteilte der Bundesfinanzhof und kassierte damit das Urteil der Vorinstanz ein. Der Fall weist auf eine gefährliche Steuerfalle hin, derer sich Eigentümer beim Verschenken noch nicht abbezahlter Immobilien bewusst sein müssen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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