Mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az.: I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine in der Verwaltungspraxis regelmäßig vereinbarte Neuvermietungsprovision für unzulässig erklärt. Damit ist offen, wie der Neuvermietungsaufwand künftig vergütet werden kann. Insofern hat das Urteil erheblich Auswirkungen – worauf müssen sich private Vermieter jetzt einstellen?
Berlin. Für 13 Neuvermietungen zahlte eine Eigentümerin die im Verwaltervertrag vereinbarte Provision von insgesamt rund 16.800 Euro. Nach Vertragsende forderte sie diese (erfolgreich) zurück. Nach § 2 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) steht einem Wohnungsvermittler kein Entgelt für die Vermittlung von Wohnraum zu, wenn er diesen zugleich verwaltet.
Der BGH stellte nun klar, dass dieser Provisionsausschluss nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Eigentümer gilt. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam, und bereits gezahlte Provisionen könnten zurückgefordert werden. Obwohl der BGH klar anerkennt, dass der Verwalter eine echte Vermittlungsleistung erbringt und kein struktureller Interessenkonflikt besteht, begründet er das Verbot mit einer möglichen mittelbaren Belastung des Mieters.
Wie kann der Aufwand künftig vergütet werden?
Verwaltungstätigkeiten im Zusammenhang mit der Neuvermietung wie Wohnungsabnahmen und -übergaben oder Kautionsabrechnungen dürfen weiterhin über den Verwaltungsvertrag als Grundvergütung oder als Sonderleistung vergütet werden. In jedem Fall muss der Verwaltervertrag angepasst werden. Eine Sondervergütung bildet den tatsächlichen Aufwand besser ab, führt aber zu zusätzlichem Abgrenzungs- und Abrechnungsaufwand.
Hier stellen sich Folgefragen, etwa ob eine Vergütung nach Zeitaufwand sachgerecht ist. Um Abgrenzungsschwierigkeiten und zusätzlichen Abrechnungsaufwand bei Sondervergütungen zu vermeiden, könnte eine Einbeziehung in die Grundvergütung sinnvoll sein. Dies würde jedoch zu höheren laufenden Kosten für alle Eigentümer führen.
Umgang mit Neuvermietung wirft Fragen auf
Schwieriger ist der Umgang mit reinen Vermittlungsleistungen, etwa der Suche und Auswahl von Mietinteressenten oder der Durchführung von Besichtigungen. Diskutiert werden derzeit zwei Varianten: Eine gesonderte Beauftragung nach tatsächlichem Aufwand wäre leistungsgerechter, ist nach der weit gefassten Auslegung des BGH aber rechtlich unsicher. Die Einbeziehung in die Grundvergütung erscheint rechtssicherer, wirft jedoch Transparenzfragen auf und führt letztendlich zu einem (weiteren) Kostenanstieg für alle Beteiligten.
Vertragsanpassungen und ein zusätzlicher Verwaltungsaufwand sind so oder so erforderlich. Tatsächlich könnten sich Verwaltungen durch das Provisionsverbot auch veranlasst sehen, Vermittlungsleistungen künftig auszuschließen. Das wäre gerade für private Kleinvermieter wirtschaftlich und praktisch folgenschwer: Nur 9,9 bis 13,3 Prozent ihrer Wohnungen werden bislang über Makler vermietet. Verwaltungen kennen das Objekt, die bestehende Mieterstruktur und übernehmen die Neuvermietung regelmäßig günstiger als externe Makler.
Urteil beseitigt funktionierende Praxis: Und nun?
Im Ergebnis zeigt das Urteil, dass sich manchmal eine funktionierende Praxis erfolgreich wegentscheiden lässt. Das Gegenteil von gut ist bekanntlich gut gemeint. Die Begründung des BGH, dass Verwalterprovisionen zu möglichen Kaltmietenerhöhungen führen, überzeugt kaum, wenn zugleich die Provision eines externen Maklers (theoretisch) ebenfalls in die Miethöhe einkalkuliert werden könnte – und praktisch Mietpreisregelungen bestehen.
Tipp: Eigentümer müssen sich auf Anpassungen des Verwaltervertrages einstellen und sollten vor einer Neuvermietung frühzeitig ihre Verwaltung kontaktieren. Ob bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden, muss jeder Eigentümer selbst entscheiden. Hierbei sollte bedacht werden, dass qualifizierte Verwaltungen zunehmend schwer zu finden sind, Rückforderungen mittelbar auch Verwaltungsmitarbeiter treffen können, die an den Provisionen oftmals beteiligt wurden, und vor allem: Der Verwalter hat mit der erfolgreichen Vermittlung eines neuen Mieters genau das erreicht, wofür ursprünglich eine erfolgsabhängige Sonderleistung vereinbart wurde.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
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