Es kann unter Umständen clever sein, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an sein Kind zu übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern. Dabei kann es aber Sinn ergeben, sich ein höchstpersönliches Rückübertragungsrecht vorzubehalten, falls dem Kind etwas zustoßen sollte. Aber kann man so ein Recht im Zweifel auch durch einen Anwalt ausüben lassen?
Karlsruhe. Wenn in einem Grundstücksüberlassungsvertrag ein höchstpersönlicher Anspruch auf Rückübertragung vereinbart ist, hindert die Höchstpersönlichkeit den Anspruchsberechtigten nicht daran, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, den Anspruch stellvertretend für ihn geltend zu machen. Der Mandant muss jedoch zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts auch geschäftsfähig sein. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschieden (Urteil vom 06.12.2024, Az.: V ZR 159/23).
Der konkrete Fall drehte sich um ein Hausgrundstück in Bayern: Eigentümer waren die in der Erdgeschosswohnung lebenden Eltern. Sie übertrugen das Hausgrundstück jedoch im Jahr 2012 an ihren Sohn, der die Wohnung im ersten Obergeschoss bewohnte. Im notariellen Überlassungsvertrag verankerte man für die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht sowie einen Rückübertragungsanspruch für den Fall, dass der Sohn vor dem letzten Elternteil versterben sollte.
Höchstpersönlicher Rückübertragungsanspruch vereinbart
Dazu wurde festgeschrieben, dass der Anspruch höchstpersönlicher Natur und nur übertragbar und vererblich sei, wenn er vom Veräußerer zu Lebzeiten geltend gemacht wurde. „Der Anspruch kann nur mittels eingeschriebenem Brief binnen eines Jahres nach Kenntnis vom Vorliegen des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden“, heißt es außerdem in dem Vertragswerk. Im Juli 2021 verstarb der Sohn tatsächlich, seine Ehefrau wurde Alleinerbin. Die Eltern lebten beide noch.
Sie beauftragten eine Rechtsanwältin damit, ihren Rückübertragungsanspruch geltend zu machen. Die Anwältin forderte daher die Ehefrau des Verstorbenen mit Einschreiben vom 2. August 2021 zur Rückübertragung des Grundstücks auf. Die Witwe weigerte sich, die Schwiegereltern zogen vor Gericht, um ihren Anspruch geltend zu machen. Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil fraglich war, ob der höchstpersönliche Anspruch auf Rückübertragung stellvertretend durch eine Anwältin geltend gemacht werden durfte.
Höchstpersönlichkeit allein blockiert keine Stellvertretung durch Anwalt
Die Bundesrichter bejahten die Frage am Ende. Auch einen höchstpersönlichen Anspruch darf man von einem Stellvertreter geltend machen lassen. Zwar kann die Stellvertretung bei einem Rechtsgeschäft grundsätzlich auch vertraglich ausgeschlossen werden. Die Richter erkannten im vorliegenden Fall aber nicht, dass ein solcher Ausschluss von den Vertragspartnern gewünscht worden wäre. Explizit erwähnt war dergleichen im Vertrag nicht. Die Tatsache, dass ein höchstpersönlicher Anspruch, wie er hier formuliert wurde, in der Regel nicht vererbbar oder abtretbar ist, steht einer Stellvertretung zur Geltendmachung nicht im Wege.
Im Gegenteil: Die Eltern hatten in diesem Fall nach Ansicht des BGH ein „evidentes Interesse“ daran, sich bei der Rückübertragung anwaltlich beraten und vertreten zu lassen. Das sprach nach Ansicht der Richter dagegen, dass mit der Höchstpersönlichkeit im Vertrag auch eine Stellvertretung ausgeschlossen werden sollte. Auch das Argument der Witwe, der Anspruch könne nur gegen den Sohn, nicht aber gegen dessen Erben geltend gemacht werden, ließ der BGH nicht gelten: Wenn es so gemeint sei, gehe schließlich die ganze Klausel ins Leere.
Geschäftsfähigkeit muss gegeben sein
Die Bundesrichter verwiesen den Fall zur endgültigen Entscheidung an die Vorinstanz zurück. Das Oberlandesgericht München muss jetzt prüfen, ob zu dem Zeitpunkt, als die Rechtsanwältin mit der Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs beauftragt wurde, mindestens eines der beiden Elternteile geschäftsfähig gewesen ist. Das sieht der BGH als Voraussetzung dafür an, dass die Stellvertretung auch wirklich in Ordnung ging.
Tipp: Der Fall zeigt einmal mehr, dass die clevere Weitergabe des Immobilienvermögens an die nächste Generation mit so mancher Tücke behaftet ist und vertragliche Formulierungen bei einer Übertragung wohl überlegt sein wollen. Dabei ist die Kenntnis des rechtlichen Rahmens unverzichtbar, um erkennen zu können, wo Fallstricke lauern. Wer sich hierfür sensibilisieren möchte, dem hilft das Online-Seminar „Erbrecht von A bis Z für Immobilieneigentümer“ am Mittwoch, 19.03.2025. Weitere Infos und das Anmeldeformular gibt es hier.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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