Schadensersatz beim Immobilienkauf: Ab wann steht die Kaufentscheidung?

Wenn sich nach einem Immobilienkauf herausstellt, dass der Verkäufer bzw. der Makler im Exposé wissentlich etwas Falsches versprochen hat, kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Das gilt aber nur, wenn das Exposé die Kaufentscheidung auch wirklich noch beeinflussen konnte. Aber bis zu welchem Zeitpunkt ist so eine Beeinflussung möglich? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt.

Notar besiegelt Kaufvertrag: Erst jetzt gibt es für den Kaufinteressenten kein Zurück mehr.

Wenn sich nach einem Immobilienkauf herausstellt, dass der Verkäufer bzw. der Makler im Exposé wissentlich etwas Falsches versprochen hat, kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Das gilt aber nur, wenn das Exposé die Kaufentscheidung auch wirklich noch beeinflussen konnte. Aber bis zu welchem Zeitpunkt ist so eine Beeinflussung möglich? Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Wenn der Verkäufer einer Immobilie öffentlich falsche Angaben zu den Eigenschaften des Kaufobjektes macht, muss er dafür nur geradestehen, wenn die falschen Angaben auch nachweislich die Kaufentscheidung des späteren Käufers beeinflussen konnten. Aber ab welchem Zeitpunkt im Verkaufsprozess ist eine Beeinflussung der Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen? Es ist der Moment, in dem der Notar den Kaufvertrag beurkundet – nicht etwa der Moment, in dem der Interessent seine Kaufabsicht bekundet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich klargestellt (Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 119/20).

Der Rechtsstreit drehte sich um einen Grundstücksverkauf in Hamburg. Auf dem Areal standen zwei Mehrfamilienhäuser mit je vier Wohnungen. Allesamt standen seit drei Jahren leer und waren nicht beheizt. Trotzdem fand sich eine Käuferin, die nach einer Besichtigung dem Makler mitteilte, die beiden Grundstücke kaufen zu wollen. Der Makler antwortete, dass der Verkäufer einverstanden sei und schickte der Kaufinteressentin ein Exposé. Es enthielt auch die Visualisierung für einen vom Vorbesitzer angedachten Umbau.

Warb der Makler mit nicht genehmigungsfähiger Umbauoption?

Man hatte nämlich vor einigen Jahren geplant, die beiden Häuser zu sanieren, ihre Dachgeschosse auszubauen und ein Doppelhaus auf dem Areal zu errichten. Dafür hatte der damalige Eigentümer auch eine Baugenehmigung eingeholt, die allerdings auf drei Jahre befristet und inzwischen abgelaufen war. Trotzdem wurde das Objekt im Exposé als „solide (...) Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln“ angepriesen, die aus zwei Mehrfamilienhäusern „mit acht bezugsfreien Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss“ bestehe.

Die Käuferin wusste von der abgelaufenen Baugenehmigung. Sie kaufte das Objekt trotzdem, im Kaufvertrag hielt man fest, der Käuferin sei bewusst, dass die Gebäude seit drei Jahren entmietet und unbeheizt sind und dass für jedes der Häuser maximal vier Wohnungen genehmigungsfähig sind. Im Nachgang verklagte die Käuferin den Verkäufer auf 600.000 Euro Schadensersatz – mit der Begründung, die Angaben im Exposé wären absichtlich falsch dargestellt worden.

Das Bauamt habe dem Verkäufer schon lange vor dem Versand des Exposés mitgeteilt, dass ein Ausbau des Dachgeschosses und ein Umbau, wie ihn die Visualisierung im Exposé darstellte, gar nicht genehmigungsfähig seien. Die Käuferin fühlte sich daher arglistig getäuscht, worauf sich auch dann ein Anspruch auf Schadensersatz stützen lässt, wenn im Kaufvertrag – wie hier – eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen wurde. Allerdings waren Landgericht und Oberlandesgericht anderer Meinung.

Kaufentscheidung: Es zählt nur der Notartermin

Die beiden ersten Instanzen meinten, die Kaufentscheidung der Klägerin sei ja bereits gefallen gewesen, als der Makler ihr das Exposé geschickt habe. Damit hätte die Visualisierung ihre Kaufentscheidung nicht mehr beeinflusst. Die Käuferin zog deshalb vor den Bundesgerichtshof (BGH) nach Karlsruhe und bekam Recht. Die Bundesrichter stellten fest: Bis zur Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar hätte die Käuferin noch einen Rückzieher machen können. Daher konnte das Exposé ihre Kaufentscheidung sehr wohl noch beeinflussen.

Damit kassierten die Richter das Urteil der Vorinstanz ein. Das Oberlandesgericht muss den Fall erneut verhandeln und die baurechtliche Unzulässigkeit der Umbaupläne prüfen. Dann erst kann das Gericht entscheiden, ob hier arglistig getäuscht wurde oder nicht. Grundsätzlich hält der BGH einen Fall von Arglist hier für denkbar. Er stellte klar, dass es sich beim Exposé um eine öffentliche Äußerung handelte, auf deren Korrektheit die Kaufinteressentin vertrauen und daher erwarten konnte, dass ein Umbau der Anlage möglich war.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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