Schlüsselverlust im Mietverhältnis: Der Schlüssel ist weg – und nun?

Grundsätzlich gilt: Schadensersatz für verlorene Schlüssel kann der Vermieter nur verlangen, wenn den Mieter am Verlust ein Verschulden trifft. Ist jedoch ein Missbrauch ausgeschlossen, muss der Mieter trotz Verschuldens nicht (tief) in die Tasche greifen. Und was gilt bei einer Zentralschließanlage, wenn ein kompletter Austausch nötig wird? Hier kommt alles Wissenswerte zum Thema Schlüsselverlust!

Grundsätzlich gilt: Schadensersatz für verlorene Schlüssel kann der Vermieter nur verlangen, wenn den Mieter am Verlust ein Verschulden trifft. Ist jedoch ein Missbrauch ausgeschlossen, muss der Mieter trotz Verschuldens nicht (tief) in die Tasche greifen. Und was gilt bei einer Zentralschließanlage, wenn ein kompletter Austausch nötig wird? Hier kommt alles Wissenswerte zum Thema Schlüsselverlust!

Berlin. Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter über den Ersatz verloren gegangener Schlüssel sind ein immer wiederkehrendes Problem. Natürlich ist der Mieter verpflichtet, sorgfältig die Schlüssel zu verwahren und darauf zu achten, dass sie nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Kommt es dennoch zum Schlüsselverlust, muss der Vermieter darüber schnellstens in Kenntnis gesetzt werden. Schließlich ist er für die Sicherheit des Hauses und der Wohnungen verantwortlich und muss seinerseits umgehend den Sicherheitsstandard wiederherstellen.

Schadensersatz kann der Vermieter allerdings nur verlangen, wenn den Mieter am Verlust des Schlüssels ein Verschulden trifft und wenn der Vermieter die Maßnahmen auch durchführt, für die er den Schadensersatz verlangt. Mit anderen Worten: Einen Ausgleich für einen abstrakten Schaden gibt es hier nicht. Verschulden liegt immer dann vor, wenn der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig handelt. Grob fahrlässig ist es zum Beispiel, den Schlüssel außerhalb der Wohnung für Notfälle im Eingangsbereich, etwa unter der Fußmatte, zu verstecken.

Fahrlässig ist es beispielsweise auch, die Schlüssel im Auto liegen zu lassen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 11. Februar 2008 – 8 U 151/07). Kein Verschulden ist dem Mieter beispielsweise vorzuwerfen, wenn der Schlüssel trotz ausreichender Bewachung gestohlen wird (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26. August 1999 – 47 C 178/99). Als ausreichend bewacht gilt auch ein Schlüssel, der aus einem verschlossenen Behältnis, wie einem Wertfach im Krankenhaus, gestohlen wurde (Amtsgericht Ahrensburg, Urteil vom 25. Juni 2010 – 47 C 1171/09).

Kein Schadensersatz, wenn Missbrauch ausgeschlossen

Trotz Verschuldens muss der Mieter jedoch keinen Schadensersatz leisten, wenn ein Missbrauch mit dem Schlüssel mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Das kann angenommen werden, wenn ein Finder keine Möglichkeit hat, den Schlüssel einem konkreten Wohnobjekt zuzuordnen, oder der Schlüssel auf hoher See über Bord gegangen ist.

Der Vermieter kann dann entscheiden, ob ein Ersatzschlüssel für die Mietwohnung angefertigt werden soll oder das Türschloss ausgetauscht wird. Denn ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter nicht eigenmächtig Ersatzschlüssel anfertigen lassen. Die Kosten für die Ersatzschlüssel können dem Mieter aber in der Regel auferlegt werden. Tipp: Vertragsklauseln, die den Vermieter berechtigen, unabhängig vom Verschulden bei Verlust eines Schlüssels Schadensersatz zu verlangen, sind übrigens unwirksam.

Sonderfall Zentralschließanlage

Muss der Mieter bei Verlust eines Schlüssels für eine Zentralschließanlage den kompletten Austausch bezahlen? Nein, lautet die Antwort des Landgerichts München mit Urteil vom 18. Juni 2020 (31 S 12365/19). Wenn aufgrund verlorener Schlüssel eine neue Zentralschließanlage eingebaut wird, kann das äußerst kostspielig werden. Im verhandelten Fall stritten sich die beiden Parteien um die Kosten für den Austausch einer Schließanlage eines Mehrparteien-Mietshauses.

Der beklagte Mieter hatte sämtliche vier Wohnungsschlüssel für die Wohnung verloren. Daraufhin wurde die Schließanlage vom Kläger ausgewechselt, was Kosten von fast 2.000 Euro verursachte. Diesen Betrag forderte der Kläger vom Beklagten, der dies verweigerte. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 5. März 2014 (VIII ZR 205/13), nochmals klargestellt, dass ein rein abstraktes Gefährdungspotenzial eines Schlüsselverlustes keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstelle.

Kein Gefährdungspotenzial

Auch in diesem Fall konnte ein möglicher Finder die Schlüssel keinem konkreten Haus zuordnen. „Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, erscheint fernliegend“, so die Richter. Deshalb sahen sie auch keine zwingenden Gründe, warum der Vermieter die gesamte Schließanlage austauschen musste.

Es hätte gereicht, nur das Wohnungsschloss zu tauschen, zumal die betroffene Schließanlage erweiterbar sei. Deshalb begrenzte das Landgericht die Schadensersatzansprüche auf die Kosten für den Einbau eines neuen Wohnungstürschlosses nebst Schlüsseln. Auch wiesen die Richter darauf hin, dass im Falle einer nicht erweiterbaren Schließanlage der Vermieter verpflichtet sei, den Mieter auf diese Tatsache hinzuweisen. Ansonsten trage er im Schadensfall die Kosten. Alternativ habe der Vermieter die Möglichkeit, das Wohnungsschloss auf Kosten des Schädigers durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen.

Fazit

Die Entscheidung zeigt, dass es für beide Seiten kostspielig sein kann, wenn ein Mieter einen Schlüssel einer Zentralschließanlage verliert. Der Vermieter muss nach Meldung des Verlustes das Gefährdungspotenzial genau abwägen, bevor er die gesamte Schließanlage austauscht. Wichtig ist auch, dass er seine Mieter über dieses Schadenspotenzial bei Abschluss des Mietvertrages beziehungsweise beim erstmaligen Einbau einer Zentralschließanlage informiert. Anderenfalls kann ihm ein Mitverschulden zur Last gelegt werden.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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