Im März hat der Bund ein Sondervermögen in Höhe von 500 Milliarden Euro beschlossen. Offiziell nicht Teil des regulären Haushalts, erhöht das Sondervermögen dennoch die Gesamtverschuldung des Staates. Das hat Folgen für die Kreditwürdigkeit Deutschlands und die Zinslandschaft – und damit auch für Immobilienkäufer und Eigentümer, die ihre Finanzierungen neu verhandeln müssen.
Berlin. Obwohl Sondervermögen offiziell nicht zur Schuldenquote gezählt werden, steigen durch sie die realen Staatsschulden. Um die Mittel zu beschaffen, gibt der Staat Anleihen aus, was das Angebot an Anleihen am Markt erhöht. Investoren könnten Deutschlands Bonität daher als schwächer einstufen und höhere Renditen für Bundesanleihen fordern, da das Risiko gestiegen ist. Denn: Steigt das Angebot an Staatsanleihen, sinkt deren Preis, und ihre Renditen steigen. Insofern Bundesanleihen als Referenz für viele weitere Zinssätze dienen, hat dies Auswirkungen auf die Finanzierungskosten in der gesamten Wirtschaft:
Höhere Finanzierungskosten für Banken – teurere Hypotheken für Eigentümer: Ein direkter Effekt dieser Entwicklung betrifft Banken. Steigen die Renditen für Bundesanleihen, steigen auch die Refinanzierungskosten der Kreditinstitute. Um ihre Margen zu halten, geben sie diese Kosten an Kreditnehmer weiter, was zu höheren Hypothekenzinsen führt. Wer aktuell mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss also mit steigenden Kreditkosten rechnen.
Die Rolle der Europäischen Zentralbank: Bleiben die Leitzinsen hoch?
Tatsächlich sind die Bauzinsen im März 2025 unmittelbar nach Verabschiedung des Sondervermögens sprunghaft angestiegen. Laut einer Auswertung der Unternehmensberatung Barkow Consulting erhöhten sich die Zinssätze für Darlehen mit einer zehnjährigen Laufzeit um mehr als 0,3 Prozentpunkte, und damit erreichten Bauzinsen den höchsten Stand seit sieben Monaten.
Hinzu kommt ein weiteres Risiko: Falls die Sondervermögen expansiv genutzt werden, etwa für Investitionen in Infrastruktur, Militär oder Klimaschutz, könnte dies die Inflation anheizen. In einem solchen Szenario wäre die Europäische Zentralbank (EZB) gezwungen, den Leitzins hochzuhalten oder gar weiter zu erhöhen, um Preissteigerungen einzudämmen. Das hätte zur Folge, dass nicht nur die Renditen für Staatsanleihen, sondern auch die Zinsen für Immobilienkredite weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben.
Anschlussfinanzierungen: Wer jetzt handeln sollte
Immobilieneigentümer mit bald auslaufender Zinsbindung stehen also vor einer Herausforderung: Falls die langfristigen Zinsen aufgrund des Sondervermögens steigen, werden Anschlussfinanzierungen erheblich teurer. Wer in der Niedrigzinsphase Kredite mit geringer Tilgung aufgenommen hat, könnte besonders betroffen sein. Ohne ausreichende Rücklagen droht entweder der Verkauf der Immobilie oder eine Anschlussfinanzierung zu ungünstigen Konditionen.
Auch wenn das Zinsniveau insgesamt gestiegen ist, bestehen weiterhin deutliche Unterschiede zwischen einzelnen Banken und Finanzierungsvermittlern. Deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen – etwa bei Ihrer Hausbank, über Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein beziehungsweise auf Online-Vergleichsportalen. Selbst geringe Abweichungen im Zinssatz können über die gesamte Laufzeit hinweg mehrere Tausend Euro ausmachen. Dabei sollte nicht nur auf den Sollzins, sondern auch auf Nebenkosten und mögliche Sondertilgungsoptionen geachtet werden.
Mit einem Forward-Darlehen Zinsen sichern - Laufzeit und Tilgung strategisch anpassen
Wenn die aktuelle Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren ausläuft, könnten Eigentümer sich die bisherigen Konditionen durch ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn mit weiter steigenden Zinsen zu rechnen ist. Je früher der Vertrag abgeschlossen wird, desto höher fällt jedoch der Zinsaufschlag aus – daher ist eine genaue Kalkulation entscheidend.
Gerade in einer Phase höherer Zinsen kann es zudem ratsam sein, die Laufzeit und Tilgung gezielt auf die eigene finanzielle Situation abzustimmen. Eine längere Zinsbindung – etwa über 15 oder 20 Jahre – verschafft mehr Stabilität, auch wenn sie mit einem leicht höheren Zinssatz verbunden ist. Gleichzeitig lässt sich über eine niedrigere Anfangstilgung die monatliche Rate reduzieren, was Ihre Liquidität schont. Wichtig ist, dass man die längere Gesamtlaufzeit im Blick behält und wenn möglich Sondertilgungsrechte vereinbart, um flexibel zu bleiben.
Wer mehrere Immobilienfinanzierungen oder unterschiedliche Kreditbausteine bedienen muss, kann eine gezielte Umschuldung einzelner Positionen anstreben. Dabei wird nicht zwangsläufig die gesamte Restschuld neu finanziert, sondern nur der Teil, bei dem es sich aktuell besonders lohnt. Das verschafft ebenfalls Flexibilität und kann helfen, die monatliche Belastung zu optimieren. Auch hier empfiehlt es sich, Angebote sorgfältig zu vergleichen und auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen zu achten.
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