Wer Wohneigentum erwirbt, sorgt fürs Alter vor und steht bislang meist auch mit einer geringeren monatlichen Belastung da als ein Mieter. Diese Erkenntnis, dass sich Eigentum auszahlt, ist seit vielen Jahren unter Fachleuten unbestritten. Angesichts der steigenden Zinsen kommen jetzt jedoch Fragen auf: Wie lange bleibt das Eigentum die günstigere Lösung? Experten haben jetzt nachgerechnet.
Köln. Bislang lohnt es sich finanziell gesehen ganz klar, eine Immobilie zur Selbstnutzung zu kaufen und nicht zur Miete zu wohnen. Im vergangenen Jahr war man als Eigentümer in allen Regionen Deutschlands besser dran denn als Mieter. Das hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer jetzt veröffentlichten Studie ausgerechnet. Die FAZ berichtete zuerst darüber. Gerade wenn man eine neue Wohnung braucht und entsprechend die Neuvertragsmiete zahlen muss, ist demnach die Finanzierung für ein Eigenheim häufig deutlich günstiger als die Miete.
Das gilt nach den Feststellungen des IW sogar für die teuren Metropolen mit ihren stark gestiegenen Kaufpreisen. Die niedrigen Zinsen haben den Preisanstieg demnach mehr als ausgeglichen. Die Autoren der Studie hatten in ihren Berechnungen bei den Käufern nicht nur den Kaufpreis, die Darlehnszinsen und die Kaufnebenkosten mit einberechnet. Auch einen gewissen Wertverzehr und die Ausgaben für die Instandhaltung der eigenen Immobilie rechneten sie mit ein.
Trotz hoher Preise: Bislang ist kaufen günstiger als mieten
Die Autoren der Studie gingen außerdem davon aus, dass die Käufer ihr Eigenkapital ohne den Immobilienkauf in erstklassigen Unternehmensanleihen angelegt hätten. Deren Rendite rechneten sie den Immobilienkäufern als entgangene Zinseinnahmen zusätzlich an. Im Gegenzug setzten sie die Wertsteigerung der Immobilien mit einem vorsichtigen Höchstwert von 3 Prozent an. Den starken Preisboom der letzten Jahre betrachteten sie als Sondersituation, die vermutlich nicht mehr lange anhalten wird.
So kamen die Macher der Studie am Ende zu dem Ergebnis, dass die Käufer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie letztes Jahr in Deutschland im Schnitt auf eine monatliche Belastung von 4,21 Euro pro Quadratmeter kamen. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für vergleichbare Objekte bezifferten sie dagegen im Schnitt mit 10,30 Euro, die Bestandsmiete mit 7,04 Euro. Der Eigentumserwerb rechnete sich also in jedem Fall, auch für Mieter mit älterer Bestandsmiete noch ziemlich deutlich. Zwischen 40 und 60 Prozent lag der Kostenvorteil.
Immer höhere Zinsen: Wo lohnt sich der Eigentumserwerb noch?
Diese Erkenntnis ist nicht ganz neu, grundsätzlich ist das schon seit vielen Jahren so. Die kritische Frage lautet allerdings, wie lange es angesichts steigender Bauzinsen dabei bleibt. Höhere Zinsen verringern schließlich den Kostenvorteil der selbstnutzenden Eigentümer. Und die Zinsen steigen in der Tat deutlich: Für ein Standard-Darlehn mit 10 Jahren Laufzeit zahlte man im Dezember 2021 noch knapp ein Prozent Zinsen, aktuell ist es mit rund 2,5 Prozent mehr als doppelt so viel, wie Zahlen der Finanzberatung FMH zeigen.
Die Autoren der IW-Studie haben nachgerechnet. Mit 2,5 Prozent Zinsen kamen sie unter Berücksichtigung der weiterhin steigenden Kaufpreise für die Selbstnutzer auf monatliche Kosten von 8,55 Euro – also mehr als das Doppelte dessen, was für 2021 ermittelt wurde. Das bedeutet immer noch einen Preisvorteil gegenüber der Neuvertragsmiete, aber nicht mehr gegenüber der durchschnittlichen Bestandsmiete, von der die Experten in ihrer Untersuchung ausgingen.
Sollten die Kreditzinsen dagegen auf 3 Prozent steigen – was derzeit gar nicht so unrealistisch erscheint – käme der durchschnittliche Selbstnutzer auf eine monatliche Belastung von 10,63 Euro. Dann würde sich der Eigentumserwerb im Bundesdurchschnitt und ganz konkret in 68 der 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland finanziell nicht mehr lohnen. Die Fachleute können auch klar vorrechnen, wo sich der Eigentumserwerb erstmal weiterhin rechnet und bei welchem Zinssatz die Rechnung zugunsten der Miete kippt.
Eigentum günstiger als Miete: In den Metropolen kippt die Gleichung
Speziell im Speckgürtel der sieben größten deutschen Städte lohnt sich das Kaufen demnach noch recht lange. Die Zinsen müssten auf mehr als 3,6 Prozent steigen, damit das Wohnen zur Miete im Umland der Metropolen günstiger würde als der Eigentumserwerb. In den sieben Metropolen selbst – also in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart – liegt das kritische Zinsniveau dagegen schon bei 2,8 Prozent. Das dürfte bald erreicht sein.
Im Umland der restlichen deutschen Städte liegt der Kipppunkt mit 3,5 Prozent für das zehnjährige Darlehn nicht viel niedriger als im Speckgürtel der Metropolen. Diese weiteren Großstädte selbst kommen auf einen Wert von 3,1 Prozent. Für alle anderen – ländlicheren – Kreise in Deutschland errechneten die Experten einen Wert von 3,7 Prozent. Das sind natürlich alles nur Beispielrechnungen mit Durchschnittswerten. Sie zeigen aber, dass Kaufinteressenten zumindest in den großen Städten zunehmend genauer hinsehen müssen, ob sich ein Immobilienkauf für sie wirklich rechnet.
Sie sollten neben dieser Betrachtung der monatlichen Belastung allerdings die Frage der Altersvorsorge nicht vergessen: Wer Eigentum erwirbt, kann im Ruhestand mietfrei wohnen. Wer Mieter bleibt, muss auch als Rentner noch Miete zahlen und sich dafür ein entsprechendes finanzielles Polster ansparen. Das geht vor allem an den Aktienmärkten, wo hohe Renditen locken. Die sind allerdings mit dem Risiko verbunden, dass eines Tages auch mal wieder ein Börsencrash daherkommt. Das Ersparte kann dann ganz schnell weg sein – das Eigenheim läuft seinem Eigentümer dagegen selten davon.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.