Gartenpflege, Hausmeister, Schädlingsbekämpfung oder auch Gebäudereinigung: Vermieter beauftragen mitunter zahlreiche Dienstleister mit Aufgaben rund um ihr Mietshaus. Die Kosten zahlen die Mieter über die Betriebskostenabrechnung. Ein Urteil zeigt, dass sie auch bei vermeintlich unvollständiger Leistung nicht einfach die Zahlung verweigern können, sondern Beweise liefern müssen.
Elmshorn. Ein Mieter darf nicht einfach die Nebenkostenabrechnung in einem Punkt kürzen, weil er meint, der Dienstleister habe die fragliche Leistung nicht vollständig erbracht. In einem solchen Fall liegt nämlich beim Mieter die Darlegungs- und Beweislast, dass die Dienstleistung nicht ordentlich erbracht wurde. Der Mieter muss dem Vermieter in so einem Fall vor Ende des Abrechnungszeitraums eine formgerechte Mängelrüge zukommen lassen. Sonst können Vermieter eine Kürzung von Nebenkosten erfolgreich abwehren. Das hat zumindest das Amtsgericht Elmshorn entschieden (Urteil vom 09.02.2024, Az.: 58 C 111/22).
Der konkrete Fall: Ein Vermieter hatte seinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung geschickt und darin – wie im Mietvertrag vereinbart – auch Kosten der Gebäudereinigung abgerechnet. Konkret ging es dabei um die Reinigung des Treppenhauses, für die ein Dienstleister beauftragt worden war. Im fraglichen Jahr hatte dieser Service für den Mieter 116,74 Euro gekostet. Der Mieter hielt diese Kosten jedoch zu hoch und wollte sich nicht bezahlen, da der Dienstleister nach seiner Auffassung die Leistung nicht in ausreichendem Umfang erbracht hatte. Auf Fensterbänken, Handläufen und unter den Fußmatten sei nicht gewischt worden.
Keine rechtzeitige Mängelrüge – Vermieter konnte auf Zahlung bestehen
Der Mieter zahlte den Betrag für die fragliche Leistung einfach nicht, der Vermieter verklagte ihn daraufhin auf Zahlung. Dabei bestritt er gar nicht, dass die vom Mieter beanstandeten Stellen tatsächlich nicht gewischt worden waren. Vielmehr seien diese Arbeiten nicht im Leistungskatalog der Reinigungsfirma mit enthalten, sondern eine aufpreispflichtige Zusatzleistung. Die Firma hätte die Reinigung insofern ordnungsgemäß, also wie beauftragt, erbracht und daher auch Anspruch auf ihre Vergütung, stellte der Vermieter richtig. Das Amtsgericht gab ihm Recht und verurteilte den Mieter, die 116,74 Euro zu bezahlen.
Das Gericht stellte fest, der Mieter hätte den Vermieter rechtzeitig – also vor Ablauf des Abrechnungszeitraums – mit einer Mängelrüge darauf hinweisen müssen, dass die Reinigungsarbeiten seiner Ansicht nach unvollständig erfolgten. Eine Mitteilung per E-Mail nach Ende des Abrechnungszeitraums erkannte das Gericht nicht als ausreichende Rüge an. Der Mieter hätte außerdem durch Vorlage von Vergleichsangeboten darlegen müssen, dass die Reinigungskosten höher waren, als für die erbrachte Leistung nötig. Das hatte er aber nicht gemacht. Auch müsste ein Mieter im Zweifel Beweise wie Fotos und Zeugenaussagen von Nachbarn beibringen, um eine unzureichende Arbeit des Dienstleisters zu belegen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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