Teileigentum an Lagerraum: Wohnnutzung zulässig?

Eine Teileigentumseinheit darf man nicht bewohnen, eine Wohneigentumseinheit nicht gewerblich nutzen. Gerade in Zeiten knappen Wohnraums und fehlenden Baulands kann sich jedoch leicht die Frage nach einer Nutzungsänderung stellen. Wie man solch eine Änderung umsetzen kann und wie nicht, damit hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst in einem interessanten Fall beschäftigt.

Eine Teileigentumseinheit darf man nicht bewohnen, eine Wohneigentumseinheit nicht gewerblich nutzen. Gerade in Zeiten knappen Wohnraums und fehlenden Baulands kann sich jedoch leicht die Frage nach einer Nutzungsänderung stellen. Wie man solch eine Änderung umsetzen kann und wie nicht, damit hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst in einem interessanten Fall beschäftigt.

Karlsruhe. Eine Teileigentumseinheit kann nur durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft in Wohneigentum umgewandelt werden – es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung gibt es einen Vorbehalt, der dem Teileigentümer die Umwandlung erlaubt. Auch wenn beides nicht in Betracht kommt, kann das Teileigentum jedoch unter bestimmten Umständen ausnahmsweise auch zu Wohnzwecken genutzt werden. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Einheit klar räumlich abgrenzbar ist, ihr Zweck nicht eindeutig eingegrenzt wurde und die anderen Einheiten der Anlage ebenfalls einer Wohnnutzung dienen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 16.07.2021, Az.: V ZR 284/19). Der konkrete Rechtsstreit drehte sich um eine Wohneigentumsanlage, die aus zwei Gebäuden besteht. Eines der Gebäude beherbergt acht Wohnungen, das Andere war im Jahr 1973, als die Teilungserklärung abgeschlossen wurde, eine fensterlose Scheune. Sie wurde in dem Dokument als Lagerraum deklariert und war das Teileigentum eines Eigentümers aus der Gemeinschaft. Die Teilungserklärung erlaubte dem Eigentümer der Scheune „beliebige bauliche Veränderungen“ an dem Bau – selbst dann, wenn davon Gemeinschaftseigentum betroffen wäre.

Vierzig Jahre später, 2013, machte der Eigentümer von diesem Recht Gebrauch. Er ließ die Scheue abreißen und baute als Ersatz ein Einfamilienhaus. Nach dessen Fertigstellung ließ er im Jahr 2017 im Grundbuch die Nutzung seines Teileigentums als Wohnraum eintragen. Den anderen Eigentümern der Gemeinschaft passte das allerdings gar nicht. Sie gingen davon aus, dass die Änderung der Nutzung einen Verstoß gegen die Teilungserklärung darstellte. Sie ließen dem Bauherren die Wohnnutzung seines neuen Einfamilienhauses gerichtlich verbieten.

Teileigentum darf ausnahmsweise bewohnt werden

Außerdem klagten die Nachbarn ein, dass er die Terrasse zurückbauen muss. Der Eigentümer wehrte sich und zog bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Der gab ihm schließlich Recht: Die Nutzung zu Wohnzwecken geht in Ordnung, obwohl sie in der Teilungserklärung nicht explizit vorgesehen und auch nicht mit der Gemeinschaft vereinbart worden war. Auf eigene Faust konnte der Bauherr sein Teileigentum hier zwar auch nicht in Wohnungseigentum umwandeln. Die Gemeinschaftsordnung räumte ihm keine Möglichkeit dazu ein. Die Einheit bleibt also eine Teileigentumseinheit – darf aber in diesem Fall laut BGH ausnahmsweise trotzdem bewohnt werden.

Die Teilungserklärung besagt nach Ansicht der Bundesrichter nämlich auch nicht eindeutig, dass der Teileigentümer das Objekt ausschließlich als Lager nutzen dürfte. Die umfassende Erlaubnis von beliebigen baulichen Veränderungen interpretierten die Richter als Erlaubnis für ein breites Spektrum an zulässigen gewerblichen Nutzungen. In diesem Fall hält der BGH im Zuge einer ergänzenden Vertragsauslegung auch eine Wohnnutzung für möglich, wenn die Nachbarn dadurch keine größeren Beeinträchtigungen hinzunehmen haben. Die Bundesrichter gehen in ihrem Urteil davon aus, dass hier genau das auch der Fall ist, schließlich sind alle anderen Einheiten der Anlage ebenfalls bewohnt.

Dass eine Wohnnutzung die Nachbarn in der Wohnnutzung ihrer Wohnungen mehr stört als eine gewerbliche Nutzung, ist nicht anzunehmen. Die Richter verwiesen den Fall in einem Punkt an die Vorinstanz zurück: Das Landgericht Stuttgart muss darüber entscheiden, ob die Terrasse zurückzubauen ist oder nicht. Grund ist hier jedoch nur ein Formfehler: Die Kläger hatten nicht genau genug beschrieben, welcher Bereich gemeint ist. Daher war der Antrag auf Rückbau unzulässig. Das Gericht müsse den Klägern zunächst die Möglichkeit geben, ihren Antrag zu präzisieren, befanden die Bundesrichter. Erst dann sei die Klage in diesem Punkt entscheidungsreif.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

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