Die auf Kredit neugekaufte Wohnung stellt sich als sanierungsbedürftig heraus – so sehr, dass sie sich nicht weitervermieten lässt. Bald steht sie leer. Wem jetzt erst auffällt, dass er womöglich einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für die Wohnung bezahlt hat, der hat ein Problem. Kann er die Zahlungen an seine Bank einstellen, weil die ihn nicht vor dem überteuerten Kaufpreis gewarnt hatte? Dazu hat der BGH jetzt geurteilt.
Karlsruhe. Wer eine Immobilie kauft, muss selbst hinterfragen, ob der Kaufpreis angemessen oder möglicherweise sittenwidrig ist. Die Bank muss bei der Vergabe eines Darlehns für den Immobilienkauf nicht in allen Fällen darauf hinweisen, dass der Kaufpreis sittenwidrig. Die Bank muss in einem solchen Fall nur dann einen Hinweis an den Kreditnehmer geben, wenn sie von einem sittenwidrigen Kaufpreis positiv Kenntnis hat. Sie muss aber nicht selbst nachforschen, ob der Kaufpreis vertretbar ist oder nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 18. Oktober 2016, Az. XI ZR 145/14).
In dem Rechtsstreit ging es um die Eigentümerin einer 100 Quadratmeter großen Wohnung in einem sozialen Brennpunkt. Sie hatte die Wohnung im September 2005 für knapp 134.000 Euro gekauft und komplett über ein Darlehn finanziert – abgesichert durch eine Grundschuld in Höhe des Darlehnsbetrags. Ab Oktober 2007 konnte die Eigentümerin keine Mieteinnahmen mehr mit der Wohnung erzielen und stellte daraufhin ihre Zahlungen an die Bank ein. Das Institut wollte daraufhin zur Zwangsvollstreckung schreiten, doch dagegen klagte die Eigentümerin. Ihre Begründung: Beim Kauf der Wohnung hätte die Bank sie darauf hinweisen müssen, dass der Wohnungsvermittler einen ungerechtfertigten Kaufpreis verlangte. Deswegen forderte die Wohnungsbesitzerin auch Schadenersatz von der Bank.
Bank muss nicht prüfen, ob Käufer mit Immobilie Erträge erwirtschaften kann
Die betroffene Eigentümerin argumentierte, die Bank hätte anhand eigener Wertgutachten wissen müssen, dass die Wohnung beim Verkauf nicht 134.000 sondern nur 45.000 Euro wert gewesen sei. Im konkreten Fall arbeitete die Bank mit dem Verkäufer im Rahmen eines Vertriebskonzepts zusammen. Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation der Käuferin jedoch nicht. Die Bank muss nach Ansicht der Richter nicht mit Hilfe eines vereinfachten Ertragswertverfahrens prüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist – selbst dann nicht, wenn sie über Angaben zu monatlichen Bruttokaltmieten verfügt.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren, bei dem die vereinbarte Miete mit einem frei gewählten Faktor multipliziert wird, ist nach Ansicht des Gerichts auch nicht dazu geeignet, den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen. Damit lässt sich auch keine Aussage darüber treffen, ob der Preis womöglich sittenwidrig ist. Der BGH stellte klar: Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie muss dagegen laut BGH weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank vornehmen.
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