Untermieter verweigert Räumung: Entschädigung für ganze Wohnung fällig?

Wenn ein Zimmer einer vermieteten Wohnung untervermietet ist, bedeutet das Ende des Mietverhältnisses auch für den Untermieter den Auszug. Weigert er sich, muss er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Ist diese an der Höhe der Untermiete zu bemessen oder zahlt der Untermieter für die ganze Wohnung? Ändert eine Räumungsfrist etwas an der Sachlage?

Untermieter will beim Auszug des Mieters nicht weichen: Das kann teuer für ihn werden...

Wenn ein Zimmer einer vermieteten Wohnung untervermietet ist, bedeutet das Ende des Mietverhältnisses auch für den Untermieter den Auszug. Weigert er sich, muss er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Ist diese an der Höhe der Untermiete zu bemessen oder zahlt der Untermieter für die ganze Wohnung? Ändert eine Räumungsfrist etwas an der Sachlage?

Karlsruhe. Wenn das Mietverhältnis endet und der Mieter auszieht, sein Untermieter aber nicht, dann kann der Vermieter die (Rest-)Wohnung meist nicht neu vermieten. In einem solchen Fall steht ihm eine Entschädigung durch den Untermieter zu – und zwar für die Mietausfälle der gesamten Wohnung. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Untermieter zur Räumung eine Frist eingeräumt hat. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 11.12.2020, Az.: V ZR 26/20).

Das Urteil fiel im Rechtsstreit um eine 107 Quadratmeter große vermietete Wohnung in Berlin. Der Mieter hatte eine 7 Quadratmeter große Kammer des Objekts mit Zustimmung des Vermieters untervermietet. Im November 2014 starb der Mieter, das Mietverhältnis endete. Im Dezember forderte der Vermieter den Untermieter auf, die Kammer zu räumen. Der Untermieter kam dem allerdings nicht nach. Bis er vor Gericht zur Räumung verurteilt wurde, war es bereits 2016.

Mieter stirbt – Untermieter will nicht ausziehen

Trotz der Verurteilung ließ der Untermieter die Räumungsfrist Ende September 2016 verstreichen. Im Oktober kam es zur Zwangsräumung. Anschließend ging es mit der Vermieter-Forderung auf Entschädigung vor Gericht. Letztlich musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Fall beschäftigen und entschied: Der ehemalige Untermieter muss eine Nutzungsentschädigung zahlen – und zwar für die gesamte Wohnung. Denn eine Vermietung des Restobjektes sei in diesem Fall nicht zumutbar gewesen.

Schon die Vorinstanzen hatten festgestellt: Nach dem Ende des Mietverhältnisses durch den Tod des Mieters hatte der Untermieter kein Recht mehr, die gemietete Kammer für sich zu beanspruchen. Er musste sie also räumen und war dabei mit dem Ablaufen der Räumungsfrist in Verzug geraten. Wäre er ausgezogen, hätte der Vermieter die Wohnung für mindestens 310 Euro im Monat neu vermieten können, rechnete das Landgericht Berlin vor. Für die Monate März bis September sei daher eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.170 Euro zu leisten.

Untermieter muss Nutzungsentschädigung für ganze Wohnung zahlen

Dem schlossen sich die Karlsruher Bundesrichter an. Zwar muss ein Mieter bei Gewährung einer Räumungsfrist für den Zeitraum zwischen dem Ende des Mietverhältnisses und dem Ablaufen der Räumungsfrist keinen Schadensersatz leisten. Diese Regelung greift aber nur im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, nicht jedoch zwischen Vermieter und Untermieter, wie der BGH klarstellte. Sprich: Der Vermieter konnte dem Untermieter zwar eine Räumungsfrist einräumen, musste dadurch aber nicht auf eine Nutzungsentschädigung verzichten.

Dabei muss der Untermieter nicht nur für den von ihm genutzten Teil des Objekts eine Nutzungsentschädigung zahlen, sondern für die ganze Wohnung. Die Bundesrichter entschieden: Es wäre für den Vermieter – der die Wohnung mit Untermieter nicht weitervermieten konnte – unzumutbar, wenn die Räumungsfrist für den Untermieter dazu führen würde, dass er keine volle Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung bekäme.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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