Unternehmen als Wohnungseigentümer: Wer darf das Stimmrecht ausüben?

Sich in der Eigentümerversammlung mit den anderen Wohnungseigentümern zu einigen, ist nicht immer ganz leicht. Besonders kompliziert kann es werden, wenn einer der Miteigentümer ein Unternehmen ist. Das gilt vor allem dann, wenn die Teilungserklärung diesen Fall nicht vorgesehen hat und Regelungslücken enthält. Zum Umgang damit gibt es jetzt ein höchstrichterliches Urteil.

Sich in der Eigentümerversammlung mit den anderen Wohnungseigentümern zu einigen, ist nicht immer ganz leicht. Besonders kompliziert kann es werden, wenn einer der Miteigentümer ein Unternehmen ist. Das gilt vor allem dann, wenn die Teilungserklärung diesen Fall nicht vorgesehen hat und Regelungslücken enthält. Zum Umgang damit gibt es jetzt ein höchstrichterliches Urteil.

Karlsruhe. Wenn eine Gesellschaft Wohnungseigentümerin ist, darf sie sich in der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter vertreten lassen. Wenn die Wohnungen von einer Konzernschwester verwaltet werden, kommen auch deren Mitarbeitende als Vertreter in Frage. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass nur Ehegatten, Miteigentümer oder der Verwalter als Stellvertreter in Frage kommen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, wie jetzt öffentlich wurde (Urteil vom 28.06.2019, Az.: V ZR 250/18).

Der konkrete Fall drehte sich um eine Anlage mit 43 Eigentumswohnungen. Davon gehören 22 Wohnungen einer GmbH, während die restlichen 21 Wohneinheiten in der Hand einzelner Eigentümer liegen. Die fragliche GmbH ist als 100-prozentige Tochter Teil einer Holding und hat einer Schwestergesellschaft aus dem Konzern die Vollmacht zur Verwaltung ihrer Wohnungen erteilt. Die Konzernschwester übernimmt daher auch den gesamten Schriftverkehr mit dem Verwalter im Auftrag der Firma, die Wohnungseigentümerin ist.

Wohnungseigentümerin schickt Mitarbeiterin der Schwestergesellschaft

So weit, so kompliziert. Als einmal wieder eine Eigentümerversammlung anstand, kam eine Mitarbeiterin der verwaltenden GmbH und legte eine Vollmacht ihrer Konzernschwerster vor, deren Stimmrechte sie in der Versammlung ausüben sollte. Der Versammlungsleiter erkannte diese Vollmacht allerdings nicht an und schloss die Mitarbeiterin von der Stimmabgabe aus. Dabei berief er sich auf eine Klausel in der Teilungserklärung, die festlegt: Eigentümer dürfen sich in der Versammlung nur durch Ihren Ehepartner, einen anderen Eigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter vertreten lassen.

Die Wohnungseigentümer beschlossen im weiteren Verlauf der Sitzung – ohne Einbeziehung der Stimmen des Unternehmens – die Wiederbestellung des Verwalters. Dagegen zog die Firma, der die 22 Wohnungen in der Anlage gehören, vor Gericht. Sie argumentierte, der Ausschluss der Mitarbeiterin ihrer Konzernschwestergesellschaft sei nicht rechtens gewesen und daher auch der Beschluss nicht zustande gekommen. Offenkundig gab es hier eine Regelungslücke in der Teilungserklärung, die keine Vorkehrung für den Fall getroffen hatte, dass einige der Wohnungen einem Unternehmen gehören.

Wie ist mit solch einer Regelungslücke umzugehen? Mit dieser Frage musste sich am Ende der Bundesgerichtshof (BGH) auseinandersetzen. In seinem Urteil folgte er der Argumentation des Unternehmens: Der Ausschluss der Mitarbeiterin von der Abstimmung sei unrechtmäßig gewesen. Zwar sei eine Einschränkung des Kreises möglicher Stellvertreter durch die Teilungserklärung in diesem Fall durchaus wirksam vorgenommen worden. Angesichts der Regelungslücke stellten die Richter allerdings die Frage, was mit der einschränkenden Regelung bezweckt werden sollte.

BGH spricht Mitarbeiterin Stimmrecht zu

Die Antwort des BGH: Einer solchen Regelung geht es darum, Einwirkungen von außerhalb der Gemeinschaft von der Eigentümerversammlung fern zu halten. Dieser Zweck bleibe auch dann bestehen, wenn einige Wohnungen in der Gemeinschaft einem Unternehmen – also einer juristischen und keiner natürlichen Person – gehören. Allerdings könne sich eine juristische Person durchaus von einem ihrer Mitarbeiter vertreten lassen. Diese Aufgabe müsse nicht von einem organschaftlichen Vertreter der Gesellschaft übernommen werden.

Denn, so der BGH: Auch von einem Mitarbeiter der Firma gingen keine gemeinschaftsfremden Einwirkungen auf die Veranstaltung aus. Damit ist dem Zweck, den die Regelung in der Teilungserklärung verfolgt, Genüge getan. Auch die Vertretung durch eine Mitarbeiterin einer Konzernschwestergesellschaft sahen die Bundesrichter als unproblematisch an, weil diese Gesellschaft im vorliegenden Fall auch mit der Verwaltung der fraglichen Immobilien beauftragt war. Den Mitarbeiter irgendeiner Fremdfirma hätte man aber nicht entsenden dürfen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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