Vereinbarung über die Wohnfläche: Was ist im Mietverhältnis erlaubt?

Ob Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung: Zugrunde liegt der Berechnung die Wohnfläche. Um hier Klarheit zu schaffen, wird oft im Mietvertrag vereinbart, wie groß die Fläche ist. Darüber kommt es jedoch immer wieder zu Streit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt dazu geäußert, ob die vereinbarte Wohnfläche auch über die Vorgaben der Berechnungsverordnung hinausgehen darf.

Wie groß ist die Wohnfläche? Die Frage ist manchmal gar nicht so einfach, wie sie klingt...

Ob Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung: Zugrunde liegt der Berechnung die Wohnfläche. Um hier Klarheit zu schaffen, wird oft im Mietvertrag vereinbart, wie groß die Fläche ist. Darüber kommt es jedoch immer wieder zu Streit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jetzt dazu geäußert, ob die vereinbarte Wohnfläche auch über die Vorgaben der Berechnungsverordnung hinausgehen darf.

Karlsruhe. Mieter und Vermieter dürfen im Mietvertrag grundsätzlich auch einen unterdurchschnittlich beleuchteten Keller als Wohnfläche vereinbaren – selbst dann, wenn die diese Fläche nach der Berechnungsverordnung nicht voll zur Wohnfläche gerechnet werden kann. Solange die Mieter diese Räume tatsächlich bewohnen können, weil die Aufsichtsbehörde nicht einschreitet, liegt kein Mietmangel vor, der eine Mietminderung begründet. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Beschluss vom 22.06.2021, Az.: VIII ZR 26/20).

Der konkrete Rechtsstreit hatte sich an einem vermieteten Objekt in Bonn entzündet. Im Mietvertrag steht geschrieben, dass die Räume im Unter-, Erd- und Zwischengeschoss zur Wohnnutzung überlassen werden und eine Fläche von ca. 180 Quadratmetern hätten. Im Jahr 2010 verlangte der damalige Vermieter eine Mieterhöhung auf 1.571 Euro und legte dabei eine Wohnfläche von 177 Quadratmetern zugrunde. Das wurde von den Mietern akzeptiert.

Kellerräume nicht gut beleuchtet: Mietmangel?

Als die neue Eigentümerin später eine weitere Mietanpassung auf 1.807 Euro sowie eine Nachzahlung von Betriebskosten einforderte, stützte sie sich ebenfalls auf eben jene 177 Quadratmeter Wohnfläche. Die Mieter weigerten sich, es kam zum Prozess. Dabei verlangten die Mieter im Zuge einer Widerklage von der Vermieterin 47.500 Euro an mutmaßlich zu viel gezahlter Miete zurück. Sie behaupteten, die Wohnfläche betrage in Wahrheit nur 144,5 Quadratmeter.

Das sei ein Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertige. Hintergrund: Bei einer Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung kann die Fläche der Kellerräume in diesem Fall nicht voll mitgerechnet werden, weil sie nur unterdurchschnittlich beleuchtet ist. Die Anwendung dieser Vorschrift führte die Mieter zu ihrem Ergebnis von 144,5 Quadratmetern, während die Vermieter bei den 177 Quadratmetern den Keller voll mitrechneten.

Behörde schritt nicht ein: Wohnnutzung war möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte dazu schließlich in einem Beschluss fest, man werde die Revision abweisen – woraufhin sie zurückgenommen wurde. Die Bundesrichter machten in ihrem Beschluss deutlich, dass die Vermieter in diesem Fall sehr wohl von 177 Quadratmetern Wohnfläche ausgehen konnten. Schließlich war im Mietvertrag vereinbart, dass die Räume im Keller zu Wohnzwecken vermietet wurden – und in der Tat bewohnten die Mieter den Keller auch.

Einen Rechtsfehler in der Vereinbarung konnten die Richter nicht erkennen. Die Vertragspartner dürften vereinbaren, auch unterdurchschnittlich beleuchtete Kellerräume als Wohnräume mitzuzählen, die laut Berechnungsverordnung nicht voll mitzählen. Solange – wie in diesem Fall – die zuständige Aufsichtsbehörde nicht einschreitet und eine Wohnnutzung der Räume unterbindet, könnten die Mieter den Keller wie vereinbart bewohnen. Damit liegt laut BGH keine Einschränkung der Nutzbarkeit vor, die als Mangel eine Mietminderung begründen könnte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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