Wer einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt und dann später doch nicht mehr verkaufen will, muss dem Makler unter Umständen den bis dahin entstandenen Aufwand ersetzen. Doch fallen darunter auch anteilige Bürokosten? Mit dieser Frage haben sich jüngst die Gerichte in Hessen beschäftigt und ein für Eigentümer erfreuliches Urteil gesprochen.
Frankfurt/Main. Tritt ein Eigentümer von seinem Verkaufsvorhaben zurück, kann der beauftragte Makler von ihm den Ersatz seiner bisherigen Aufwendungen verlangen. Das gilt aber nur, wenn die entsprechende Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers keine „anteiligen Bürokosten“ enthält. Dieser Kostenpunkt lässt nämlich die gesamte Klausel unwirksam werden und den Makler komplett leer ausgehen. Das hat jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt/Main entschieden (Urteil vom 23.10.2024, Az.: 19 U 134/23).
Von dem Urteil profitiert ein Eigentümer, der eine Maklerin damit beauftragt hatte, sein Einfamilienhaus zu verkaufen. Nach vier Monaten hatte er es sich jedoch anders überlegt und die Maklerin wissen lassen, dass er nun erstmal doch nicht verkaufen möchte. Daraufhin war dem Eigentümer eine Rechnung von der Maklerin ins Haus geflattert: Gut 11.500 Euro Aufwendungsersatz wollte sie von ihrem Kunden, inklusive 280 Euro „Fremdkosten laut Aufstellung“. Der Kunde zahlte nur 6.280 Euro, verlangte aber später sämtliches Geld zurück.
Mit diesem Ansinnen bekam der Eigentümer in allen Instanzen Recht. Zwar hatte die Maklerin in ihren AGB eine Klausel, wonach der Kunde zum Aufwendungsersatz verpflichtet wurde, wenn er von seiner Verkaufsabsicht wieder abrückte. Allerdings zählte die Maklerin auch „anteilige Bürokosten“ als einen der erstattungspflichtigen Aufwendungspunkte auf. Das wiederrum ging den Gerichten entschieden zu weit. Bürokosten sind schließlich laufende Gemeinkosten, die Makler sowieso immer fest eingeplant haben.
Bürokosten als Aufwendungsersatz: Maklerin verliert alle Ansprüche
Sprich: Diese Bürokosten sind keine Aufwendungen, die nur für einen bestimmten Kunden entstehen. Insofern machte die Maklerin hier Kosten geltend, die über ihre Aufwendungen für diesen einen Kunden hinausgingen. Das befand das Oberlandesgericht Frankfurt für unwirksam – mit der Folge, dass die gesamte Klausel zum Aufwendungsersatz unwirksam ist. Sonst könnte die Maklerin gefahrlos Kosten in Rechnung stellen, die ihr rechtlich gesehen gar nicht zustünden und hoffen, dass die Kunden trotzdem zahlen.
Das Oberlandesgericht stellte klar, dass sich grundsätzlich sehr wohl ein Ersatz für Aufwendungen in den Makler-AGB vereinbaren lässt. Da die Maklerbezahlung jedoch in Form einer erfolgsabhängigen Provision fließt, darf im Rahmen des Aufwendungsersatzes keine erfolgsunabhängige Bezahlung ins Vertragswerk geschmuggelt werden, befand das Gericht. Genau das war aber mit den „anteiligen Bürokosten“ geschehen, die sich eben nicht auf einen konkreten Aufwand bezogen. So ging die Maklerin in diesem Fall komplett leer aus.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nach seiner Veröffentlichung nicht mehr aktualisiert wird. Das Veröffentlichungsdatum ist über der Überschrift angegeben.