Vermietete Wohnung gekauft: Kündigungssperrfrist gilt auch bei Eigenbedarf

Wenn eine vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt, gilt für den neuen Vermieter eine Kündigungssperrfrist: Drei Jahre lang kann er den Mieter nicht kündigen. Gilt das nur für den Fall, dass eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung geplant ist? Oder gilt die Frist auch dann, wenn Eigenbedarf angemeldet wird? Der BGH hat jetzt entschieden: Die Sperrfrist gilt immer.

Wenn eine vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt, gilt für den neuen Vermieter eine Kündigungssperrfrist: Drei Jahre lang kann er den Mieter nicht kündigen. Gilt das nur für den Fall, dass eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung geplant ist? Oder gilt die Frist auch dann, wenn Eigenbedarf angemeldet wird? Der BGH hat jetzt entschieden: Die Sperrfrist gilt immer.

Karlsruhe. Wenn eine Personengesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft eine vermietete Wohnung kauft, darf sie den Mieter drei Jahre lang nicht kündigen. Diese Kündigungssperrfrist gilt unabhängig davon, womit die Kündigung begründet wird. Damit kann in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Wohnung auch kein Eigenbedarf angemeldet werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gestern entschieden (Urteil vom 21.03.2018, Az.: VIII ZR 104/17).

Der Prozess drehte sich um eine 160 Quadratmeter große Altbauwohnung im Frankfurter Westend. Die Vierzimmerwohnung ist seit 1981 an einen inzwischen 70 Jahre alten Mann vermietet. Er wohnt dort mit seiner Frau und seiner Tochter für eine Miete von aktuell rund 860 Euro monatlich. Im Januar 2015 verkaufte der Eigentümer die Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Kündigungssperrfrist auch bei Eigenbedarf einzuhalten

Die Firma kündigte den Mietvertrag im Mai 2015 wegen Eigenbedarfs. Begründung: Einer der Gesellschafter brauche nach seiner Scheidung eine repräsentative Wohnung. Der Mieter wollte nicht ausziehen, wogegen das Unternehmen vor Gericht zog. Am Ende entschied der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch: Die Kündigung war nicht zulässig, weil die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten wurde. Sie gilt auch, wenn Eigenbedarf angemeldet wird.

Hintergrund der gesetzlichen Regelung zur Kündigungssperrfrist ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Der Gesetzgeber wollte das sogenannte „Münchener Modell“ unterbinden, bei dem eine Firma eine Mietwohnung kauft, den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt und die Wohnung dann als Eigentumswohnung vermarktet. Die Kündigungssperre für eine Umwandlung in Eigentum konnte so umgangen werden.

Nicht beschäftigt hat sich das Gericht mit der Frage, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs in diesem Fall überhaupt gerechtfertigt war. Die Mieter hatten unterstellt, der Eigenbedarf sei vorgeschoben. Als Begründung führten sie an, dass der Gesellschafter es abgelehnt hatte, in eine andere, 124 Quadratmeter große Wohnung zu ziehen. Beanspruchte er hier unzulässiger Weise eine übermäßig große Wohnung? Auf diese Frage kam es in dem Prozess wegen der unterschrittenen Kündigungssperrfrist gar nicht mehr an.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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