Wert unplausibel: Wenn der Wärmezähler defekt ist, darf der Vermieter schätzen
Ist der Wärmezähler kaputt, darf der Vermieter den Verbrauch ersatzweise schätzen. Dafür muss er vergleichbare Räume heranziehen. Aber nach welchen Kriterien sind die auszuwählen? Dürfen diese Räume auch in einem anderen Gebäude liegen? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beschäftigt und ein Urteil gefällt, das Vermieter kennen sollten.
Karlsruhe. Wenn der Wärmezähler kaputt ist, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch im anhand von vergleichbaren Räumen abschätzen. So regelt es die Heizkostenverordnung. Diese vergleichbaren Räume dürfen sogar in einem anderen Gebäude liegen – die Vergleichbarkeit muss der Vermieter im Zweifel beweisen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 27.10.2021, Az.: VIII ZR 264/19).
Geklagt hatte der Vermieter einer Dachgeschosswohnung in Mainz. Schon beim Einzug der Mieterin im Jahr 2013 war der Wärmezähler kaputt. Das fiel allerdings erst auf, als die Frau die Betriebskostenabrechnungen der ersten drei Jahre bemängelt und der Vermieter daraufhin eine Kontrolle hatte vornehmen lassen. Der Zähler wurde getauscht, das Ersatzgerät war ebenfalls defekt und musste neuerlich ausgewechselt werden.
Wärmezähler kaputt – Vermieter schätzt
Der Vermieter korrigierte schließlich seine Abrechnungen, indem er die Werte des defekten Zählers durch Schätzwerte ersetzte. Für die Schätzung legte er Vergleichsräume zugrunde, die teilweise auch in anderen Gebäuden lagen. Das hielt die Mieterin für nicht angemessen. Sie weigerte sich, die aus den Schätzungen resultierende Nachzahlung in Höhe von rund 1.000 Euro zu leisten. Der Vermieter zog vor Gericht, um das Geld einzuklagen.
Vor dem Amtsgericht war er genauso erfolglos wie vor dem Landgericht in Mainz. Aber der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Eigentümer Recht. Die Bundesrichter in Karlsruhe stellten fest, dass die fragliche Regelung in der Heizkostenverordnung bei Defekten der Wärmezähler eine Schätzung anhand von Vergleichsräumen ganz allgemein erlaubt – ohne eine Aussage darüber zu treffen, wo diese Räume liegen müssten.
Heizkosten schätzen: Vergleichsräume dürfen in anderem Gebäude liegen
Damit kommen auch Räume in anderen Gebäuden in Frage. Dem Gesetzgeber sei es mit der Regelung darum gegangen, einen befriedenden Ersatz für den Fall defekter Wärmezähler zu finden. Dafür sei es wichtig, dass die Vergleichsräume für die Schätzung in Sachen Größe, Nutzungsintensität, Bausubstanz und so weiter mit den fraglichen Räumen vergleichbar seien. Ob sie im gleichen Gebäude liegen, ist dagegen nicht so wichtig.
Das Argument der Mieterin, dass sie die Vergleichbarkeit der Räume nicht nachprüfen könne, ließen die Richter nicht gelten: Die Mieterin könne die Schätzwerte einfach bestreiten, es sei dann am Vermieter, die Vergleichbarkeit zu beweisen. Erforderlichenfalls müsste das Gericht ein Sachverständigengutachten dazu einholen. Die Vorinstanz hatte die Vergleichbarkeit nicht näher geprüft, weswegen der BGH den Fall zur gründlichen Prüfung dorthin zurückverwies.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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