Für Wohnungseigentümer ist es nichts Ungewöhnliches: Aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft kann sich für sie eine Nachzahlung ergeben, die sogenannte Abrechnungsspitze. Doch was passiert, wenn man das Geld zahlt, die Jahresabrechnung aber später zumindest für teilweise ungültig erklärt wird? Kann man dann einfach eine Rücküberweisung fordern?
Karlsruhe. Wird die Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt, kann ein Wohnungseigentümer nicht einfach die Rückzahlung seiner Nachzahlung verlangen, die er auf Grundlage der beanstandeten Jahresabrechnung geleistet hatte. Vielmehr muss eine korrigierte Jahresabrechnung erstellt werden. Darin werden sich für alle Eigentümer geänderte Nachzahlungen bzw. Erstattungen ergeben, die dann mit den zuvor geleisteten Zahlungen zu verrechnen sind.
So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 10.07.2020, Az.: V ZR 178/19). Der einzelne Wohnungseigentümer hat also gegenüber dem WEG-Verwalter einen Anspruch auf Erstellung einer korrigierten Abrechnung. Von der Eigentümerversammlung kann er eine entsprechende Beschlussfassung darüber verlangen. Die Bundesrichter klärten damit einen Rechtsstreit, der sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in München entwickelt hatte. Auslöser war ein Streit um die Verteilung der Kosten für eine Dachsanierung.
Kosten für Dachsanierung falsch verteilt
Um die Sanierung bezahlen zu können, sollte einer der Wohnungseigentümer laut Jahresabrechnung eine Nachzahlung von fast 1.500 Euro leisten. Der Eigentümer hielt die Verteilung der Sanierungskosten aber für falsch und zog dagegen vor das Amtsgericht. Zeitgleich verklagte die Gemeinschaft ihn darauf, die Nachzahlung zu leisten – inklusive Zinsen und Anwaltskosten. Das Amtsgericht München verurteilte den Eigentümer dazu, die Abrechnungsspitze zu zahlen.
In dem anderen Verfahren teilte das Gericht später jedoch die Bedenken des Eigentümers wegen der Kostenverteilung. Es erklärte den Beschluss über die Jahresabrechnung in Bezug auf die Verteilung der Sanierungskosten für ungültig. Daraufhin versuchte der Eigentümer, die gezahlte Abrechnungsspitze von der Gemeinschaft zurück zu bekommen. Dabei berief er sich auf das Bereicherungsrecht. Durch die nunmehr von vorne herein als ungültig festgestellte Jahresabrechnung war nach seiner Meinung der Rechtsgrund für die Nachzahlung entfallen.
Eigentümer bekommt die Verzugszinsen nicht zurück
Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das anders: Durch eine Rückzahlung an einen der Eigentümer sei die fehlerhafte Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht zu beheben. Deswegen könne der Eigentümer auch keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen, sondern vielmehr auf einer korrigierten Jahresabrechnung bestehen. Die darin für alle Eigentümer neu berechneten Nachzahlungen und Erstattungen könnten dann mit den tatsächlich geleisteten Zahlungen verrechnet und eventuelle Restbeträge ausgeglichen werden.
Die Bundesrichter entschieden außerdem, dass der Eigentümer die geleisteten Verzugszinsen nicht zurückbekommt. Zu dem Zeitpunkt, als er sie zahlte, schuldete er der Gemeinschaft die Nachzahlung und war damit in Verzug, so dass die Verzugszinsen fällig waren. Dieser Verzug entfällt nicht rückwirkend, wie Karlsruhe feststellte. Sowohl die regelmäßigen Zahlungen des Hausgeldes als auch die Abrechnungsspitzen seien nötig, um die Liquidität der Gemeinschaft zur Bewirtschaftung der Anlage zu gewährleisten. Deswegen bleiben die Eigentümer auch während einer laufenden Anfechtungsklage zahlungspflichtig – ohne ein Recht zu Aufrechnung oder Zurückbehaltung.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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